当前房地产行业形势分析和税收政策建议.docVIP

当前房地产市场形势分析与政策建议 （2008年9月25日） 一、形势分析——市场低迷，行业景气指数迅速下降凸显行业风险 1、市场现状 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点，。 1-7月，开发购置土地面积21974万平方米，同比增长5.2%，增幅同比下降6.7个百分点； 7月份土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。 1-7月，商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，同比提高9个百分点； 销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点,其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅下降42个百分点。 当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。远郊区，普通商品房，同质性竞争。 １-6月40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。 2、态势分析 房价同比增幅下降，个别城市房价同比下降； 全国性现房、期房销售量同比下降； 开发企业资金链紧张 人大财经委经济分析报告：对于价格上涨趋缓和成交量大幅下降的同时投资仍高速增长的现象，全国人大财经委建议：一方面，要深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况，密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策,合理引导住房消费预期。另一方面，要科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好政策调整的节奏和力度，避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对经济造成大的冲击。 3、景气指数 密切关注宏观经济景气指数和房地产景气度的下行速度，防止错过政策调整的最佳时机导致经济失控。07年宏观经济景气指数显示为“趋热”，调控是必要的： 尽管我国宏观经济景气指数连续处于稳定的绿灯区，但是国房景气指数却快速下滑，而且自2007年以来波动趋势和上证股指密切吻合，说明当前制约房地产业的因素和资本市场是一样的，是管理部门应当注意的危险信号： 4、前景预期和建议 尽管房价在近期不会大幅下跌，但是市场交易量已经腰斩，应促进恢复 合理市场交易，尤其是针对量大面广的90/70住宅，应出台激励政策，积极恢复 内需。只有在市场恢复正常交易的时候，房价才能找到新的平衡点。市场会出 现有价无市，绝不会出现有市无价。 尽管近期开发企业不会大面积倒闭，但应促进积极的企业自救，政 府应减缓预征的税收，如土地增值税、企业所得税预征等； 尽管近期银行不会出现由房地产贷款引发的大比例坏账，但应扩宽 融资渠道，促进直接融资，释放银行压力，活跃民间金融。 房地产在快速上升区间时，表现为积累泡沫，在下行区间时又具有对金融乃至于经济的巨大杀伤力，当前应采取有效措施防止房地产业下行对经济、财政、就业等的负面影响。 二、房地产行业存在的主要问题 1、税费过重且种类繁多，体系混乱 目前在房地产的流转环节的税负过高，严重阻碍了房地产市场的发展。在有的房地产项目里，税费竟占成本42.7%，占收入的23.3%。同时，目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半。各种收费的项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。 我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，某些税种如土地增值税清算实施细节也不明确，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租、重复收费、不合理收费的现象都有存在，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。 2、? 税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重 目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。 而在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性