第三章 房地产开发与经营环境分析(2014改).pptxVIP

第三章 房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析开发与经营环境分析开发与经营环境的构成要素经营环境分析的方法经营环境分析应用举例市场分析市场调查市场预测房地产开发经营环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）自然地理环境基础设施环境法律环境投资环境分析的方法道氏评估法SWOT分析法综合评价法道氏评估法道氏（陶氏）化学公司提出的。把影响投资环境的因素按形成原因和作用范围分为两部分：企业从事生产经营的业务条件；有可能引起这些条件变化的主要压力。评估的四个步骤 ：（1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评价引起变化的各个主要压力因素；（3）进行归纳汇总，找出8-10个关键因素；（4）提出四套方案——最可能的情况；比预测方案好的情况；比预测方案差的情况；最糟糕的情况。专家对各种方案出现的概率进行预测，作为决策的参考。SWOT分析法企业界广为使用的一种战略选择方法。S——Strengths优势 W——Weakness劣势O——Opportunities机会 T——Threats 威胁SWW+O可借力机会点S+O机会点OW+T风险点TS+T可规避风险点房地产企业的内部环境分析主要集中在：管理状况、经营状况、人员状况、资金状况、项目具体状况。房地产开发经营环境分析方法之综合评价法步 骤1、确定投资环境要素；2、由层次分析法确定各环境要素的权重系数；3、由统计分析确定各环境要素的得分；4、分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分；5、根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析；6、根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策。 层次分析法（AHP法）建立层次结构模型确定同层间单权重系数一致性检验确定组合权重系数投资环境分析应用举例某房地产开发项目，选中了甲乙丙三个地块。投资者对三个地块的投资环境分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境进行了调查分析，具体内容见表2.1；同时，投资者邀请了20位专家对这些环境要素进行了评价。评价结果见表2.2。试依据这些资料对这三个地块的投资环境进行综合评价。A层要素B层要素C层要素D层要素A1：经济环境0.3B1：市场环境0.4C1：市场竞争0.5D1:同类楼盘分布对项目销售影响D2：竞争者实力C2：市场购买力0.5B2：财务环境0.3C3：资金0.5D3：融资渠道多少0.5D4：融资成本0.5C4：成本0.5D5：经营成本0.5D6：经营税费0.5B3：资源环境0.3C5：人力资源C6：原材料C7：能源A2：社会政治环境0.2B4：社会秩序0.5C8：安全性C9：安定性B5：社会服务0.5C10：硬件C11：态度C12：效率A3：自然环境0.2B6：地理位置0.6C13：距商业中心距离C14：距机场、车站距离B7：自然风光0.4C15：植被C16：山脉C17：河流A4：基础设施环境0.3B8:道路及交通0.3B9:给排水0.25B10:通讯0.25B11:电力配电0.2权 重A层中每个要素在本层中的权重；B层中每个要素在本层中的权重；C……；D……。每一个因素在整个系统中所占的权重（组合权重）例：D5因素（经营成本）在整个系统中所占的权重为：0.3×0.3×0.5×0.5= B8（道路及交通）的组合权重为：Wb8=0.3×0.3=0.09A层B层CD甲地块评分%乙地块评分%丙地块评分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A2C8505000603010030202030C965305025502051025650C107020100602020020203030C11C12A3C13C14C15C16C17A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B11502525070201001030600A层B层CD甲地块评分%乙地块评分%丙地块评分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B115025250702010010306004321四等打分法:第一等4分;第二等3分;第三等2分;第四等1分。甲地块的B8要素得分：Sb8甲＝75%×4＋25％×3＝3.75乙地块的B8要素得分：60%×4＋30%×3＋10%×2＝丙地块的B8要素得分……甲地块的综合得分＝Wd1×Sd1甲＋Wd2×Sd2甲＋Wc2×Sc2甲＋Wd3×Sd3甲＋……＋W