备选址产权关系核实规定.docVIP

备选址产权关系核实规定 为适应集团连锁开发工作的需要，保证连锁开发高效、快捷地开展，以及理顺相关流程，经研究决定，对开发项目选址过程中有关产权关系的核实等问题的规定和指导重申如下： 所有有关连锁选址涉及的房屋产权方面和抵押方面的内容，均是产权关系的内容。具体包括房屋的产权关系，转租关系、委托租赁关系、联建关系等，以及房屋抵押等方面的内容。 为减少中间环节，使产权关系的核实与连锁租赁中的其他环节流程独立开来，避免互相牵制，缩短时间、掌握时机，产权关系的核实实行单独核实的流程。即产权关系的核实流程与其它相关工作平行开展，互不影响，最终在签约前汇总，包括产权关系在内的所有环节全部认可后进行签约。 产权资料的收集 为尽快核实备选址的产权关系，要求在选址接触中，在第一时间要求对方提供产权资料。各大区、子公司连锁发展部门应树立产权意识，要明白产权关系与商务谈判同等重要，缺少产权关系的核实，此备选址的任何投入可能无用。 谈判接触时，直接要求对方拿出产权资料，证明对方对房屋拥有出租权。这是很简单的道理，不可能你说房子是你的，就是你的，没有产权资料，我怎么和你深入谈判。只有这样，对对方的产权关系做到心中有数，谈判时才能心中有底。对方产权方面存在哪些问题，我们在谈判时就可以相应提出应对策略。 绝对不允许谈判快要结束，主要条款已确定，对方才拿出产权资料，一核实有许多问题的情况出现。这不仅仅造成我司在合同条款上的被动和不利，也可能使产权核实部门面对投入较多精力的备选址左右为难。即使最终签约了，也可能使我司今后留下较大隐患。 产权核实的原则规定 核实原件的原则 所有的产权资料均需核实原件，没有经过原件核实的复印件应一律视为无效材料，没有任何证明效力。目前科技条件下，复印件的伪造、改动、变动非常容易。 核实原件时必须做到眼见为实。我方核实人员应严格执行此原则，所有核实人员均应在核实后的复印件上签名确认。对违反规定，弄虚作假的核实人员，公司一经发现，将一律予以开除。　 特殊情况下不能核实原件的，应作为特殊情况上报，经连发法务部等部门共同分析评估再作出结论。 前后连贯原则 产权关系的核实，要求从产权方到出租方的每一个环节，必须前后连贯一致，不得中断。如产权人出租，只经历过产权人的核实一个环节；产权人委托他人出租，则经历产权人的核实和委托出租手续的核实两个环节；产权人委托他人出租，出租方再转租，则经历产权人的核实、委托出租手续的核实、转租手续的核实等三个环节，等等经此类推。每一个环节均必都必须有相应的书面资料予以证实。 名称严格一致的原则 所有产权资料上的产权人名称，必须相互之间完全一致，以及与出租方的相关手续上完全一致，不能有任何差别，哪怕是一个字的差别。任何差别都可能使产权关系的核实徒而无用，使产权关系隐藏重大隐患，从而给连锁租赁带来风险。 如：“安庆供销公司”与“安徽省安庆供销公司”可能就不是一个单位；“安庆供销公司”和“安庆市供销公司”可能就不是一个单位；“南京市洪兴物资公司”和“南京市鼓楼区洪兴物资公司”可能就不是一个单位。任何的差别可能就不是一个单位。 所以，产权资料上的名称，与租赁合同上的名称、与营业执照上的名称、与对方公章上的名称，以及与其他产权资料上的名称必须做到没有一个字的差别。任何差别都应引起我方注意，提请对方解释。 地址的核实。 地址的核实要求是“应尽可能一致”，以确定租赁房屋的唯一性和确定性，防止出现“此房非彼房”的情况。 考虑到建筑物可能面临几条街，从其他街道也可以命名；考虑到门牌号码可能有变动；考虑到建筑物命名可能会有变动，故对地址的核实要求：原则上只要求能确定产权资料上地址所指向的建筑物与租赁合同所指地址的建筑物一致即可。必要时，由公安派出所出具相关的资料说明或进行实地走访核实。 楼层和面积的核实。 这是指的楼层和面积核实，仅指产权资料之间，以及产权资料与租赁合同所描述档层和面积的初步核实。如某些产权资料包含的面积与另一产权资料包含的面积不一致；产权资料中的面积小于租赁合同中的面积等异常情况。通过初步核实，即可以发现是否有异常。但此类初步核实不能代替谈判过程中，以及房屋交接过程中的现场核实。 核实要求：必须完全一致，或者大于租赁合同中的面积。否则，此产权资料视为异常，对其证明作用应打折扣。　　 用途的核实 我司承租房屋是作为商业用途的，故要求房产证上要求的用途需是商业，或包含有商业的用途。如出现工业用途、住宅用途等字样，均属于异常情况，需特别注意，并提请对方进行解释和解决。 共有人的核实 有些房产的所有权，不属于一人或一个单位，而是属于两个以上的人员或单位，法律上称之为产权共有。对此类房产，其中的一个或一个单位是不能单独对外签订租赁合同的，否则，该租赁合同是无效的。 故对所有产权资料上的产权人、建设方是否为两个以上的人或单位应进