岳阳房如地产市场调研报告及土地投资分析.docVIP

岳阳土地投资分析 城市概况 岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈湖南唯一成员城市。 整体来看，岳阳区域、交通优势明显，经济发达，人口较多，这对于房地产的长期繁荣起到了巨大的支撑作用。 2010房地产市场运行状况 2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，第四季度市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈。 （一）房地产投资大幅增加，房地产开发力度加强 2010年，全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%，全市房屋施工面积801.6万㎡，同比增长22.9%。 （二）新建商品房供应增加，库存逐步减少 全年商品房上市109.85万㎡，10108套，同比分别增长28.8%、41.4%；至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万㎡，比上年底减少18.71万㎡。 （三）商品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆 全年商品房成交128万㎡，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；第四季度，月均销售量达16.5万㎡，其中商品住房月均销售量为15.3万㎡。 （四）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强 全年商品房成交均价3048元/㎡，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/㎡，同比增长16.3%。 （五）供销结构不断优化，市场供需基本合理。 商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为0.85:1；商品住房供需以90㎡-144㎡为主；商品住房成交价格在3000-4000元/㎡之间的面积占比达41%；2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。 房地产调研分析 市场调研楼盘 项目名称 位置 建筑业态 建筑面积 销售价格 开发商 巴陵壹号 巴陵东路华日汽车城院内 高层 8.5万㎡ 4000元/㎡ 财信华日置业有限公司 巴陵尚都 南临巴陵中路、北林站前路 小高层、高层 14万㎡ 4750元/㎡ 岳阳福隆置业有限公司 恒大名都 求索西路北、南湖北 高层 24万㎡ 6500元/㎡ 恒大地产集团 东郡首府 岳阳楼区白石岭南路79号 高层 8.4万㎡ 4200元/㎡ 岳阳华冠置业有限公司 岳州帝苑 南湖游路1号 高层 32万㎡ 5100元/㎡ 岳阳晋兴置业有限公司 港岳豪庭 岳阳市巴陵东路，水果市场旁 高层 5万㎡ 4400元/㎡ 富华房产 1、房地产发展阶段 目前岳阳的房地产市场已经度过了起步期，正处于快速成长期，房价上涨速度较快；但整体开发理念普遍落后，营销水平低，市场可塑空间大，尤其是高端市场。 2、热点开发区域 城市的主要开发区域有南湖新区、南湖区、中心区、经开区、高铁新区等。 其中南湖区和中心区可供开发土地较少，土地成交价格在300万元/亩左右，销售价格在5000元/平米，处于较高水平。 高铁片区和南湖新区正处于开发前期，可供开发土地较多，是下一步的开发热点。 3、建筑形态及规划 产品规划简单，趋同性强，高品质楼盘较少，规模普遍不大。 别墅项目稀缺，多层基本退出市场，在售主要为板式高层，容积率增长速度很快。 从户型来看，主力产品为120-130平米的经济型三房，且销售状况较好，两房和四房较为滞销。 4、市场供需及销售状况 目前市场供略小于求，住宅市场销售状况较好，市场整体销售速度较快，主要采取期房销售，单个楼盘年销售量在300套左右，销售周期在2年左右。 5、价格走势 全市在售产品价格集中在4000-5000元/㎡，最近2年价格上涨速度较慢，年增长在20%以上。 6、客户来源 由于岳阳商业欠发达，流动人口少，所以目前岳阳房地产市场的消费群体仍以岳阳本地客户为主，投资性需求和享受型需求量较小，具体分类如下：岳阳本地公务员、岳阳籍在外经商及务工人员、大型企业及公司在职人员、岳阳本地私营业主、岳阳周边县乡镇居民。 2012年房地产市场展望 1、房价会受到冲击 按2008年楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线城市新动作的半年后呈现连锁反应，但力度会明显降低；2012年5月前后会受到降价风波影响，房价涨幅应该有所放缓，市民观望情绪会有所抬升。但是，土地、建安、税费和管理营销费用这些刚性成本2011年继续明显增加，都对房价构成了相当大的压力。其中土地成本和建安成本同比涨幅更是达50%以上。 2、房企洗牌加剧 宇业集团、中航地产都在岳阳大行土地兼并，估计20