新城花园项目定位报告.pptxVIP

呈：盐阜建设集团新城花园项目定位报告中国·阜宁2012年7月引 言阜宁城南新城的发展模式与盐城城南板块发展极度相似：政府硬性规划—行政中心搬迁—发展新中心外围—大规模低价推地（受低价影响）—发展商纷纷拿地—大盘林立—竞争压力巨大…借助行政力推动的“大跃进”式发展模式并未充分考虑城市人口基础以及购买力水平，而发展商成了这种发展模式的承接者，在此情况下，如何做到“木秀于林，风不摧之”是本案发展的关键，本报告致力于研究本案核心竞争点、如何选择市场站位、如何实现差异化竞争以及产品如何优化等问题。项目理解1、立足本土，品牌延伸（企业自身角度）——本土知名房企，相继开发过天鹅丽都、滨海新城华苑、沿海世贸广场等项目，品牌建立已经完成，本案作为阜宁新城区的一个超大盘，肩负着开发企业品牌延伸的重任；2、建筑为本，品质优先（项目自身角度）——盐阜建设作为以建筑驰名的企业，对本项目建筑品质的把控优于其他房企，出身于建筑，成就于建筑；3、联手政府，缔造新城（社会层面角度）——本案地处城南，作为政府倾力打造的新城区，盐阜建设集团扮演了新城缔造者的角色，承担了品牌房企应有的社会责任。报告架构一项目认知二市场解析三项目发展战略四项目定位五产品建议一项目认知项目地段？有哪些内外部资源？属性如何界定？ …项目位置项目地处城南新城核心区，与老城区和开发区隔河相望。老城区4km开发区3.8km城南新城1.4km本 案项目位于城南新城板块，距离新市政府1.4公里，距开发区3.8公里，距老城中心4公里。区域规划新城核心区域，商务配套不断完善，生态环境优越。1居住、商业及行政用地N2工业用地33居住及商业用地区域规划分析：21号区域被规划为新城中心，未来居住、行政、金融及文化中心；2号区域为工业区，受亚热带季风气候影响，1号及3号区域易受2号区域工业污染影响；本案位于1号区域西北部，临近射阳河及南侧金沙湖，从生态环境角度来看，优于1号区域东南部。1本案地块经济指标近50万方规模大盘。用地面积185317㎡多层住宅计容积率建筑面积80594㎡高层住宅计容积率建筑面积361445㎡住宅计容积率总建筑面积442039㎡公建总建筑面积24700㎡其中商业建筑面积20000㎡公共服务用房4700㎡小区计容积率总建筑面积466739㎡高层人防地下室建筑面积9036㎡机动车库人防地下室建筑面积14500㎡人防地下室总建筑面积23536㎡容积率2.52总户数3828户机动车停车2034辆物业形态丰富的大规模复合型社区。区域交通本案外部交通条件优越，东、西、北面皆为新城区主干道。香港路S329省道苏州路北京路上海路本案S231省道外部资源项目2公里范围内教育、景观、行政配套齐全，但生活及商业配套有待完善。阜宁中学天鹅公园阜宁政府本 案射阳河阜宁实验中学美食城内部资源地块临主干道和射阳河，平整无拆迁，先天质素优。北侧：北京路（双向六车道）小村落东侧：美食城状元里小区项目属性综合质素一般。规划优但配套不完善、“位置偏”。项目主要属性土地属性因子评级综合评述配套设施文脉属性优，射阳河为阜宁母亲河，学校环绕一般教育配套优，阜宁实验中学以及阜宁中学等娱乐休闲配套差，主要依托老城区医疗配套差，主要依托老城区交通条件公共交通便利性差，目前无公共交通直达本项目良好私家车交通便利性优，项目东侧及北侧均为城市主干道交通噪音无，基地东侧及北侧均有退让环境景观条件可视景观良好，可看到射阳河优距离景观区距离良好，部分高层可见空气质量优，与开发区距离约2.5公里城市角色未来发展规划良好，新城区核心一般历史接受度一般，本地人觉得位置较偏项目界定新城区、滨河、复合型、人文社区。复合型社区多层、高层以及商业组成的复合型社区规模大总建筑面积近50万方的大盘交通条件优地块两面临近新城区主干道景观资源足项目西侧高层俯瞰射阳河人文气息浓阜宁多所中小学环伺地块平整地块平整易规划缺乏配套生活、商业、医疗配套匮乏为本案底层20000㎡商业发展提供了契机二市场解析政策解读城市解读房地产市场解读市场结论政策解读3月“稳增长”的经济国策导致楼市逐步反弹。7月总书记讲话，调控决心不动摇11月总理表态房价下降是坚定政策11月底李克强表示必须巩固调控成果12月住建部表示限购令延期3月依然严控调控4月继续严控楼市，不放松6月住建部：将制止地方松绑购房政策 调控不动摇2010.9月第二次调控出台20132011201220106月2014政策轴政策调控年，楼市量价齐跌2010.4月第一次调控出台2011.1月第三次调控出台楼市松绑 政策频现，政策由紧变松，市场迎来需求拐点20142012201320112010市场反应新一届政府成立，市场调控经过多年的调控有望达到预期，调控放松11年10月之后第一波降价潮降临地方政策微调过关，刚需持续释放政策解读经济