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华远·海蓝城二期可行性研究报告 西安曲江唐瑞置业有限公司 2011年3月目 录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2研究结论 3 第二章 市场分析 4 2.1全国房地产市场分析 4 2.2西安市房地产市场分析 7 2.3项目SWOT分析 12 第三章 建设条件分析 18 3.1建设地址 18 3.2项目区域位置 18 3.3自然条件 20 第四章 项目开发方案 22 4.1项目规模及建设内容 22 4.2开发方案 23 4.3其它设计 26 第五章 环境保护与安全卫生 33 5.1环境保护 33 5.2安全卫生 34 第六章 节能 35 6.1节能依据 35 6.2节能措施 35 第七章 投资估算 38 7.1编制依据 38 7.2投资估算 38 7.3项目筹资 40 第八章 招标方案与进度安排 41 8.1招标方案 41 8.2进度安排 41 第九章 财务评价 43 9.1基础数据 43 9.2评价指标 43 9.3评价结论 44 第十章 不确定性分析与风险分析 45 10.1不确定性分析 45 10.2风险分析 46 第十一章 结论 49 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 华远·海蓝城二期建设项目 1.1.2建设单位 建设单位：西安曲江唐瑞置业有限公司 西安曲江唐瑞置业有限公司成立于2009年12月21日，是华远置业通过受让西安曲江大明宫投资（集团）有限公司持有的唐瑞置业100%股权而组建的，注册资金5000万元。法人代表孙秋艳。公司地址在西安市浐灞生态区东湖路浐灞半岛A6区16幢2单元103室，邮编710065。 西安曲江唐瑞置业有限公司注重以人为本的企业科学管理办法，本着诚信服务于客户，服务于社会和大众，强化社会责任感和历史使命感，竭尽所能为社会创造财富。 1.1.3建设地址 项目建设地址位于西安市浐灞生态区，玄武东路以南，北郊路以东，赵围东路以西。东至中铁西岸国际花园、恒大名都；西至陕西重型机械厂；南至西安煤矿机械厂；北至物流中心；西北方向为辛家庙立交桥；东南方向为东方罗马花园项目。规划用地面积63372.5m2。 1.1.4建设内容 本项目房地产开发总用地面积63372.5平方米（约95亩），本项目总建筑面积约为266098平方米，其中地上建筑面积约为214300平方米，地下建筑面积约为51798平方米。 本项目建设内容主要为：本项目住宅建筑面积200350平方米，商业建筑面积10580平方米，幼儿园建筑面积3155平方米，社区管理用房215平方米，地下车库面积33358平方米，设备间8315平方米，人防工程10125平方米。 表1-1 主要技术经济指标表 序号 技术指标名称 单位 指标数据 1 总用地面积 m2 63372.5（约95亩） 2 总建筑面积 m2 266098 其中：地上面积 m2 214300 地下面积 m2 51798 3 容积率 3.3 4 建筑密度 24.25% 5 绿化率 40% 6 总户数 户 2248 7 停车位 个 1807 其中：地上停车位 个 171 地下停车位 个 1636 1.1.5投资估算及资金来源 本项目总投资70326.67万元。建设资金来源：全部自筹解决。 1.1.6财务结论 本项目全部投资内部收益率为40.56%（税后），大于基准收益率12%。项目累计所得税额为9260.88万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。 1.2研究结论 本项目房地产开发总用地面积63372.5平方米（约95亩），本项目总建筑面积约为266098平方米，其中地上建筑面积约为214300平方米，地下建筑面积约为51798平方米。项目开发建设投资约为70326.67万元。项目全部投资内部收益率为40.56%（税后），项目累计所得税额为9260.88万元。 本项目作为华远集团进入西安市房地产市场的又一大手笔，项目的成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业的市场份额,有助于扩大企业品牌的影响。 第二章 市场分析 2.1全国房地产市场分析 2.1.1国家2010年宏观政策梳理 房地产业是受宏观经济政策影响较大的行业之一，国家宏观经济政策的一举一动都会对房地产投资、房地产市场造成不小的波动。特别是2010年，房地产业再次成为社会关注的焦点，国家也相继出台了针对房地产业的相关政策，使得房地产业的发展趋势更加难以辨明。因此，较为系统、全面地梳理国家出台的各项涉及房地产业的宏观经济政策，是准确把握和判断未来一段时期房地产业发展趋势的重要前提。 表2—1 2