卓能龙华地块价值评估050817.docVIP

卓能龙华地块价值评估报告 宗地号（A819-0128） 深圳中原物业顾问有限公司 二零零五年八月 目 录 第一部分 土地评估结果报告 2 第二部分 龙华片区市场分析 5 第三部分 卓能A819-0128地块分析 17 第四部分 地块价值评估 21 第一部分 土地评估结果报告 委托方 香港卓能地产 评估和分析方 深圳中原物业顾问有限公司 土地和项目概况 A819—0128号宗地，土地面积51323.79平方米，位于龙华镇的东南面，土地用途为商住混合用地，建筑容积率≤2.3，建筑覆盖率≤25%，可建设总建筑面积为118180平方米，其中商业4800平方米，住宅面积108920平方米，幼儿园2400平方米，社区服务站320平方米，小区文化室1500平方米，其他240平方米。土地使用年期为70年，使用年限从2004年11月26日起至2074年11月25日。 评估方法 假设开发法 报告的假设和限制条件 1、 我们评估的是公开市场价值,即在评估日对物业利益进行合理销售的最佳价格。这里假设： 1.1买卖双方具有关于房地产交易对象的一定知识，对市场行情及交易房地产的特点都具有足够的了解，均按利己的方式做出理智的买卖决策； 1.2以交易房地产在市场上公开足够时间后达成的交易价格为基础，在市场上有合理的时间让买家知晓； 1.3在此期间物业价值将保持稳定； 1.4不考虑特殊买家的额外出价。 2、委估地块上托儿所等公共配套设施由开发商无偿提供土地、由开发商承建，并无偿提供给政府。 3、委估地块上的会所仅供住宅小区自用，不用于经营。 4、本评估报告遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则和估价时点原则。 5、我们没有进行实地丈量，评估土地的总面积参照《土地使用权拍卖文件》所记载数据。 6、评估中委估土地规划条件依据《土地使用权拍卖文件》而得，如今后规划情况发生变化，该价格应作相应的调整。 7、估价人员查勘了委估对象视力可及的部分，但并未进行地质勘察，未能确定地块内有无地质缺陷。 8、本报告仅为土地市场价值参考，不用作其他用途。 9、本报告具有时效性，随着时间的推移和市场情况的变化，该价格需作相应的调整。 价格评估基准日： 2005年6月30日 估价结果 根据评估目的和评估原则，对估价地块进行公平、客观的评定估算，卓能龙华地块（A819-0128）的总地价￥24996万元，大写人民币贰亿肆仟玖佰玖拾陆万元整。 ◆卓能龙华地块（A819—0128）的土地价值为：24996万元 ◆楼面地价为：2115元/平方米 ◆地面地价为：4870元/平方米 第二部分 龙华片区市场分析 一、龙华片区概况 （一）片区现状论述 龙华片区位于深圳市中北部、宝安区东南部，地形似一只展翅飞翔的大鸟 , 东西长11.5公里 , 南北宽15公里。地势南西北三面为山地 , 中东部是丘陵平原；东临龙岗布吉片区，北接观澜片区，西南连南山区，南靠福田区，距离深圳市区仅12公里，总面积为98平方公里，包括有龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会，是深圳市中心区的后勤基地，目前，龙华总人口约100万人，其中户籍人口3.76万人。 （数据来自深港研究中心） （二）背景介绍 由于政策倾移，龙华受到重视，被定位为深圳市次中心区，成为福田中心区的延伸和配套发展区域。 根据深圳市总体规划（1995-2010），福田中心区是全市唯一CBD（中央商务区），它将与罗湖——上步共同组成市级中心区，而南山中心区、宝安中心区、龙岗中心区、盐田---沙头角中心区是次一级的区级中心区，但这样在全市中部发展轴线上尚缺一个次中心区，龙华由于其良好的区位条件，很自然成为福田中心区的延伸和配套发展区。由于政府的支持，2001年以来，龙华片区经济快速增长，人口也随着增长，龙华的房地产也一步一步发展起来，从2002年开始，深圳实行土地供应紧缩政策，关内土地供应量明显减少，呈现出供不应求的局面，房价持续上涨，而关外较之关内，拥有更多的可开发土地，再加上其较低的价格，开始吸引并分流部分置业客户。龙华与福田仅一关之隔，优越的地理位置使该片区成为关内客户选择在关外置业的首选。而随着龙华经济的迅速发展，当地人民经济生活水平的不断提升，对商品住宅的需求增加，进一步刺激了商品住宅市场的发展，使该片区的房地产得到了迅速的发展。 二、龙华片区分析 （一）优势分析 1．区位优势更大 随着市政府的搬迁，深圳中心区开始西移，福田取代罗湖成为中心区域，龙华紧靠梅林关，距离市区仅12公里，是深圳中心区一级辐射地带，相比龙岗、布吉、宝安其他各片区来讲，龙华有着得天独厚的优势，不管目前还是将来都是距离福田最近的片区。 2．交通规划前景明朗 龙华近10年