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关于集资房买卖合同有效的某真实案例引用与分析 关于集资房买卖合同有效的某真实案例引用与分析　　要点提示：　　“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。 因为此种房屋的买卖只是违反了有关中央或地方的政策，并没有违反国家法律的强制性或禁止性规定，所以集资房的买卖都是有效的。前提是还要经过原集资产权单位的知情同意或放弃优先购买权，并且出卖人的配偶等共有人也要知情同意。　　案例索引：　　一审：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号（2008年7月7日）　　二审：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号（2008年12月9日）　　【案情】　　原告（上诉人）：吴某某。　　原告（上诉人）：袁某。系吴某某之妻。　　被告（被上诉人）：程某。　　原告吴某某、袁某诉称：1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，袁某用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫吴某某同意的情况下与程某签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于程某，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求程某立即腾房。　　被告程某答辩称：袁某与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，吴某某称其不知情不属于事实。故袁某与其所签订《购房协议》应为有效协议。　　一审法院经公开审理查明：袁某系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工袁某亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在吴某某知情的情况下，袁某于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，袁某经与程某协商，双方签订了购房协议约定：袁某在单位集资购房款，全部由程某自行交给袁某，程某所购袁某单位集资房所有权归程某所有，但房产证暂以袁某之名登记。协议签订后，程某在将3万元首付款交与袁某后，又将其余房款直接交与袁某所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，程某即人住，直至2007年袁某所在单位开始为上述房屋办理房产证，袁某在缴纳相关费用后向程某提出腾房要求，双方因此发生纠纷。　　【审判】　　一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，袁某与程某是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故袁某与程某签订的购房协议合法有效。关于袁某称签订购房协议未经吴某某同意一节，在吴某某知道交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上程某亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的袁某、吴某某对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对袁某、吴某某所称吴某某不知袁某与程某签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回吴某某、袁某的诉讼请求。诉讼费2260元，由吴某某、袁某承担。一审宣判后，原告（上诉人）吴某某、袁某不服提出上诉称，袁某与程某所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以吴某某对袁某、程某之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由程某承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）程某辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与袁某所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。　　二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。　　二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，袁某分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。袁某作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与程某（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。程某依约分别向袁某和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，袁某与程某之间转让房屋的意思表示真实，且袁某单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立