金门国际商业广场二期销售方案.pptVIP

个案分析：中翔小商品市场 推广语提炼 季节性活动推广点建议 关于销售阶段项目形象包装的再定位 崭露金门行业标杆风采 》 2010年，金门广场“专业、实力、责任、诚信”的企业形象，有效增强市场对项目的信心，对项目的整体招商起到了积极作用； 》商业地产的系列运作，在达成预期销售目标的同时，必须要提升形象，以业界的领袖形象出现在投资者眼前； 》在地产市场低靡的大环境下，必须提供投资者投资安全性，收益稳定性，物业增值性的信心保证，赢得逆市销售佳绩，开创销售奇迹； 关于推广通路的思考 活动营销的思考 活动目的也是为了加强经营户的信心，通过推广活动让商户实际得到销售业绩，通过对市场对市场运营的展望及实际的经营策略提升经营户信心。活动一：苏州首届小商品节可以利用广场让经营户按规定到广场设摊，通过活动让商家实际达成销售，持续的活动也能吸引周边人群，通过高调宣传，面向全市客户。并将小商品节做成每年一次的大型商场活动。活动二：金门小商品市场商户经营促进会邀请所有商户参加，市场可以把最近的商户问题及解决办法公布，并汇报下阶段的经营思路及推广方向，增加商户的经营信心。活动三：金阊区社区活动与金阊区相关部门联系，举办系列性的社区活动，以促进项目在社区的影响力及吸引周边居民，稳定最基础的消费客户群体。活动四：青年极限运动于南广场上，组织青年进行极限运动比赛，如自行车障碍赛等。以吸引年轻群体客流。 提报完毕，敬请指正 经营户购买自己租赁商铺 享受9折购买优惠； 原交纳保证金、半年租金可进行冲抵； 为减少首付压力，所有首付为4成，并将9折优惠、保证金、半年租金冲 抵至首付，以降低购买门槛。如表： 30万元 11万元 3万元 1万元 5万元 20万元 50万元 贷款 实际首付 半年租金（估算） 保证金 9折优惠金额 首付（4成） 总价 租赁合同期内经营户不需再缴纳租金。 经营户亲友购买享受此政策，后期租金由经营户直接向业主缴纳。 销售模式 经营户购买他人租赁商铺 5年回报期，前三年每年8%回报，后二年每年9%回报； 一次性返前二年租金16%，可冲抵首付款； 市场内经营户购买可享受额外2%优惠； 于第三年开始返还租金回报，每半年返还一次。 原经营户租赁商铺租金条件不变。 如表： 29.4万元 11.76万元 7.84万元 19.6万元 49万元 1万元 50万元 贷款 实际首付 一次性返16%首付 首付（4成） 实际总价 优惠2% 总价 销售模式 投资客户购买商铺 5年回报期，前三年每年8%回报，后二年每年9%回报； 一次性返前二年租金16%，可冲抵首付款； 于第三年开始返还租金回报，每半年返还一次。 原经营户租赁商铺租金条件不变。 如表： 30万元 12万元 8万元 20万元 50万元 贷款 实际首付 一次性返16%首付 首付（4成） 总价 销售模式 销售总价 前3年未售商铺租金收益 前2年一次性16%需返租金额 销售时实收总额（未加租金收入） 第三年返租（元） 第四、五年返租（元） 413012466 66081995 346930472 如完成整体销售，预计可实现如下收益。 注：按上政策，经营户购买现经营商铺，折算约16%折扣。 未计算一次性返租所产生的税收。 第四、五年租金保守估计可达到8.5%（租金76元/平米）或以上的回报 ； 第四、五年按9%回报（租金80元/平米）一起需贴补206万元。 销售模式 总体销售收入估算 原销售三年期需给予的回报45075406.68125209463 235658597 合计 683368872 714162676847332 二层727792596 7883509158811265 一层 差额（三年）元 年租金收入（委租）元 三年返租金额（元） 年返租回报（元） 原销售委租金额（元） 总销售额（元） 类别 销售模式 回报支出表 销售总价 前3年未售商铺租金收益 前3年8%回报需返租金额 租金差额 413012466.299122992 阶段销售返租回报预计 销售完毕需支付的回报总额 如一、二、三层整体销售完毕（含原委租商铺），按三年期计算，需支付差额租金5528万元。 销售模式 销售策略 分客户类型、分层、分阶段进行销售。 分客户：租赁户优先购买，再面向投资客公开发售 分层分阶段：将三层推出