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新形势下加强设备设施维护管理以适应现代物业管理的要求 　　【摘 要】物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。 本文主要阐述了设备设施的维护管理的重要性及具体维护方法。 　　【关键词】管理企业；措施；物业管理；维护管理 　　1.引言 　　随着我国房地产业的飞速发展，物业建设中的科技含量也在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经被广泛地应用在日常物业管理工作中。随着人民生活水平的提高和建筑工程及高新技术的发展，人们对给排水、供配电、空调、电梯、消防、安全监控等设备的依赖性越来越强，要求也越来越高。 　　随着社会的发展，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越大，物业设备管理几乎涉及到物业管理过程的各个环节，其重要作用主要体现在以下几个方面： 　　（1）关系到物业管理企业的声誉和生存 　　作为物业管理企业的重要部分，设备管理的好坏，对物业管理企业在社会声誉乃至生存方面有着一定的意义。物业设备一直处于良好状态，业主、租户能安心舒适地生活和工作，物业管理企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物业管理企业发展前景广阔。 　　（2）关系到服务的成本和企业资金的合理利用 　　设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业管理企业的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。提高企业的经济效益，要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。 　　（3）关系到设备的技术安全和社区的和谐 　　如果设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物业管理企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。 　　要适应新时期物业管理的要求，根据本人多年负责物业设备设施管理中的体会，必须做好以下物业设施设备维护管理的几个方面工作。 　　2.建立完善的设备设施管理规章制度 　　作为一个适应现代物业管理要求的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度。 　　2.1物业设备接管验收制度 　　设备验收工作是设备安装或检修后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且包括对维修后设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。 　　2.2物业设备的技术操作规程和安全操作规程 　　物业设备种类较多，维修手段各不相同 ，涉及给排水、供配电、空调、电梯、消防、安全监控等多个方面。只有针对性地进行相应的操作，才能保证设备正常运转和维修的顺利进行。制定合理的技术操作规程和安全操作规程，可以保证设备正常使用，同时也可以延长设备使用寿命。 　　2.3物业设备的保养及维修制度 　　包括设备的日常保养制度和计划性检修制度。日常保养制度主要包括设备保养的部位、保养内容和保养程序。计划性检修制度主要包括制定设备的维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施，以及监督检查等。 　　2.4设备运行管理制度 　　包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯安全运行制度、应急发电运行制度等。 　　2.5设备事故分析制度 　　设备因非正常原因造成停水、停电、停冷、停热、停梯，以及消防系统等设备故障影响物业运转和正常使用，设备管理部门应派人员紧急抢修，配合有关主管部门进行事故调查。对事故的起因和发生做出客观正确的分析，对有关部门和责任人追究其责任。因此，设备事故分析处理要建立相应的制度。 　　3.建立完善的设备设施基础资料工作 　　基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须准确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化网络化，活化其作用。 　　3.1设备设施的原始档案 　　设备设施的原始档案包括：基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。 　　3.2设备设施卡片及设备台帐 　　设备设施卡片将所有设备按系统部门或场所编号。一设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格、型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。 　　按编号将设备设