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Appendix：软性投资 软性投资构成 前期研究费用 市场调研 财务顾问 规划设计费用 商业经营规划 保全措施规划 停车动线规划 设备维护规划 环保措施规划 运作管理费用 建设管理 广告与媒体计划 公关计划 招商运作 北碚城南A18-2/01地块 商业定位报告 Jasmine Jia January 2011 目录 Agenda Part 1：周边概况 Part 2：竞品分析及SWOT Part 3：整体定位策略 Part 4：样板比对/参考模型 Part 5：建筑设计建议 Part 6：业态规划及租户建议 Part 7：运营及推广策略 Part 8：项目开发计划 Part 9：人员架构 Part 10：财务测算 项目北为中高档住宅 项目概况 Summary 北 南 东 西 逸景苑 嘉茵苑 新城国际 缙云小区B A18-2/01地块，总占地面积约为26500平米，规划建筑面积约为31800平米，绿地及公共面积约为15600平米。 项目南为工厂车间及写字楼 西湖山水 项目西为政府规划之大学科技园 项目东邻双元大道及轻轨6号线 嘉陵风情街 龙湖 编号 楼盘名称 入住时间 总户数 入住人口 1 嘉茵苑 1200 2 逸景苑 600 3 缙云小区 2400 4 新城国际 在售 1000 5 西湖山水 在售 688 6 中央美苑 1000 7 回龙花园 1000 　 合计： 　 7888　 23821 周边入住人口 Residence 按重庆市统计局数据，平均每户入住3.02人计算。 以上为步行5分钟可达本项目的小区，我们给与最高的期望值 周边底商调研 Research A18地块周边底商调研 可以看到： 休闲类消费严重不足 餐饮比例尚可，但面积不足，多为小餐馆，没有适合婚宴、聚会或商务消费的场所 购物类消费中，建材占1/3，小卖部占1/5，无法满足中高收入人群的需求 服务类消费中，汽车服务占1/3，种类不够丰富。 周边休闲、服务类商家缺乏，餐饮和购物不上档次和规模，无法适应入住率日益增高的社区消费需求 目录 Agenda Part 1：周边概况 Part 2：竞品分析及SWOT Part 3：整体定位策略 Part 4：样板比对/参考模型 Part 5：建筑设计建议 Part 6：业态规划及租户建议 Part 7：运营及推广策略 Part 8：项目开发计划 Part 9：人员架构 Part 10：财务测算 重庆市政府规划的六大新兴商圈之一，北碚城南商圈中的重点项目 分为南、北两区，总30万平米建筑面积。 北区定位大型购物街区，18万㎡，含百货、购物中心、专卖店、超市、写字楼。 ?南区12万㎡，以温泉浴、酒吧、茶馆、迪吧形成主力消费区。 徽派建筑风格。 目前正准备将地下停车场改装为商业，发展露天停车位。 嘉陵风情街 优势：业态集中，未来北碚的主力步行街，消费者在这里可以满足大部分消费需求。 弱点：体量过大，街道较宽，在初期空置店铺较多时，很难迅速聚集人气；店铺规划以大体量为主，缺乏小店；业态规划较乱，高中低端店铺混于一体，造成整个街区不上档次。 龙湖未来在朋家院将有4000亩规划，按照惯例，它很难不做商业。 Option 1：“天街”式商业，可参考西城天街，典型的shopping mall形态。 Option 2：“新牌坊”式商业，集中式购物区+住宅底商，以餐饮和超市带动人气，休闲次之，逐步加入家居等购物业态。 龙湖朋家院组团 优势：龙湖品牌、未来业主和固有租户，以及熟练的商业操作手法，是商业成功的保证。 弱点：位置较偏，需要靠自身的第一批住户带动消费，预计会先做底商或超市，再做集中式商业，成型时间预计在3年以后。（需进一步调研） Strength 地段优势：政府着力打造的城南核心商圈 客群优势：紧邻北碚新区中高端住宅群（包括缙云大道别墅区、龙湖朋家院项目） 紧邻政府办公区、北碚CBD 交通优势：紧邻轻轨6号线（2013年竣工） Opportunity Threats Weakness 目前整体片区乃至北碚的商业氛围较差 北碚消费者没有在这一地段消费的习惯 项目远离大学区愈10万人的消费力 首先以工厂姿态亮相，对后期商业转型是一个考验 新总规带动整体片区的发展 周边休闲、服务类消费不足，是一大机会 周边及整个北碚的餐饮不上档次 嘉陵风情街体量过大，难以短期形成气候 嘉陵风情街率先开街，有力抢夺优质租户 龙湖未来成熟商业进驻，将对整个片区形成强大的威胁 目录 Agenda Part