第9章投资性房地产剖析.ppt

第9章 投资性房地产 单位：南昌大学经管学院 结构框架 第一节 投资性房地产的特征与范围 　　一、投资性房地产的定义及特征 　　 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　 二、投资性房地产的范围 　　 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 　　（一）已出租的土地使用权 　　 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 　　 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 　　（三）已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。 　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　　 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】ACE 【解析】投资性房地产包括： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产； 选项D，不属于企业持有的资产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 　　 　　 【例7-1】20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。 　　甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——写字楼 12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 （二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 　　 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 　　 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 　　 【例7-2】沿用【例7-1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 　　甲企业的账务处理如下： 　　借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000 　　贷：银行存款 12 000 000 （一）资本化的后续支出 　　 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 甲企业的账务处理如下： 　（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000 　投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房 20 000 000 　（2）20×8年3月15日～l2月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建）1 500 000　　　 贷：银行存款　　　　 1 500 000 　（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：　　 借：投资性房地产——厂房　 l