民宿經營管理ch15.pptVIP

第十五章 民宿面臨的問題及努力方向 第1節 民宿面臨之問題 第2節 民宿未來努力方向 第1節 民宿面臨之問題 一、民宿經營面臨之問題 1.規模小，較沒競爭力，僅是陪襯。 2.人力不足，鄉村環境留不住青壯人口。 3.財務不健全，經濟力不足。 4.服務品質良莠不齊，旺季敲詐遊客事件時有所聞。 5.專業知識與技能不足，大多是農民出身，沒有經營 管理概念。 6.沒有特定的立基與訴求、資源特色之認定等，需要 專業人士指導。 7.沒有組織，民宿組織化需靠地方人士協助整合。 8.行銷推廣能力不足，無法包裝產品提升價值。 二、民宿管理面臨之問題 (一)民宿合法化之問題 根據「民宿管理辦法」，民宿申請合法化必須 符合規定之設置地點、規模、地目建照、消防 建管等項目。 (二)違法濫墾濫建對環境及生態之衝擊 部分民宿經營者在河川行水區、山坡保育地等 地質敏感地帶濫墾或擅自擴充濫建，只為營利 ，造成土石流或危險建築之生態浩劫。 (三)部分投機行為影響民宿形象 部分民宿經營者抱持投機心態，以劣質的設施 利用旺季住宿需求，任意哄抬房價，或有網路 詐欺情形，不但影響消費權益，亦損及民宿形 象。 三、民宿申請登記所遭遇之困難 (一)民宿設置區位問題 民宿設置區域之規定係為與都會地區旅館設置 區域相區隔。 (二)國家公園容許民宿設置規定未全部完成公告問 題 內政部各國家公園保護利用管制原則尚在通盤 檢討修訂中，各區內（如墾丁地區）民宿尚無 法提出申請。 (三)建築物違規問題 1.建築物本身為違建，且因位於山坡地、水源水 質水量保護區或其他不得建築地區，無法補領 執照。 2.建築物本身為違建，雖位於可供建築用地，因 容積率、建蔽率不符規定等因素，無法補領執 照。 3.違章建築改善成本過高，業者無補領執照意願 。 4.建物補照須先繳納6萬元以上罰款，並須花費建 築師簽證費用，業者不願申請。 (四)農舍全面開放供民宿使用之問題 目前內政部地政司僅開放部分地區非都市農舍 供作民宿使用，許多位於非都市土地，而不在 原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可 登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休 閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之 農舍，無法申請民宿登記。 (五)申請人無法取得土地同意使用證明文件問題 1.承租林務局暫准建地房舍，雖合法建築且有合 法租賃契約，惟林務局不同意其申請民宿登記 ，致嘉義阿里山、花蓮縣金針山、六十石山及 其他林班地上房舍無法依「民宿管理辦法」提 出申請。 2.承租國有林地非暫准建地房舍，建物無法取得 建照。 四、民宿面臨問題具體解決措施 第一，關於「民宿管理辦法」第5條第5款及第6條 第1項之「偏遠地區」，原係依立法說明逕依「促 進產業升級條例」授權經濟部訂定之「公司投資 於資源貧瘠或發展遲緩地區適用投資抵減辦法」 所規定之地區，鑑於「民宿管理辦法」係「發展 觀光條例」授權訂定. 第二，內政部營建署已提供國家公園容許民宿設 置規定資料，目前太魯閣、雪霸、金門國家公園 業已公告實施修正國家公園計畫保護利用管制原 則。 第三，行政院原住民族委員會已針對原住民地區 民宿土地及建築物合法困境，擬訂「原住民民宿 經營輔導合法化方案」，以輔導原住民民宿合法 經營。 第四，目前農委會及內政部地政司已就農舍開放 供民宿使用之可行性進行研究。 第五，有關林班地供「暫准建地」使用之租地， 林務局已計畫研商如何妥適處理，以符時空背景 變遷。目前「暫准建地」倘供登記作民宿，仍應 先解除林班後，變更非公用，移交於予國產局管 理，始得為之。 五、無法申請登記後續處理對策 符合「發展觀光條例」第2條第9款及「民宿管 理辦法」第3條關於民宿定義，經營民宿且未辦 理登記者，以違規民宿論處；反之依違規旅館 業查處。 第2節 民宿未來努力方向 一、特色營造與行銷策略 民宿結合當地餐飲特色，提供價位合理的住宿設施，豐 富的自然、人文資源與頗負名氣的節慶活動，為都會區 遊客放鬆身心休閒之最佳去處。 二、加強安全、客房基本設施管理，提升競爭優勢 從研究發現，遊客對民宿「基本設施」重視程度又以「 安全、客房備品、設施」為最，建議