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土地估价案例与分析 ——建设用地使用权出让价格评估 学习思路 目录 建设用地使用权相关知识 建设用地使用权出让价格评估的特点 建设用地使用权出让价格评估方法选择 建设用地使用权价格评估案例概况 案例点评 7 一、建设用地使用权相关知识 概念：建设用地使用权即依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。--《物权法》 期限：按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限也不同。 居住用地 70年 工业用地 50年 科教文卫、体育用地 50年 综合用地 50年 商旅娱乐用地 40年 出让形式（四种形式）：协议、招标、拍卖和挂牌 二、建设用地使用权出让价格评估的特点 ①建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准 ②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 ③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 ④搜集市场资料，尤其应注重所选取实例的可替代性 ①建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准 建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场机制。 ②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。 ③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 拍卖：宜选用市场法、假设开发法 协议：宜选用成本法、基准地价修正法 ④搜集市场资料，尤其应注重所选取实例的可替代性 由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，导致土地的可替代性差 采用市场法选取比较实例时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或临近地区 三、建设用地使用权出让价格评估方法的选择 估价方法名称 含义 适用范围 市场比较法 根据替代原则，将待估土地与在近期内成交的类似土地实例进行比较，参照交易情况、期日、区域及个别因素等差异，修正交易价格，得出待估用地在估价基准日价值的一种方法 土地市场比较活跃，近期同一供需范围内的同类型土地成交较多 假设开发法 用估价对象预期开发完成后的价值扣除预计的正常房地产开发成本、费用、利息、利润、税费，以价格余额估算待估宗地地价的一种方法 估价对象为具有投资开发潜力的商业、住宅等用地，且开发完成后的房地产市场价值可预测 三、建设用地使用权出让价格评估方法的选择 估价方法名称 含义 适用范围 成本法 以开发土地取得费、土地开发所耗费的各项费用之和，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益作为确定土地价格的一种估价方法 一般适用于新开发土地，尤其适用于土地市场不发达、交易实例少、无法利用市场比较法等方法进行评估的情况。同时也适用于公用、公益性和特殊的土地评估 基准地价修正法 在政府确定并公布了基准地价的地区，利用基准地价修正系数等评估成果，将估价对象宗地所处土地级别或地区的基准地价调整为估价 适用于具备基准地价成果图和宗地价格修正系数体系成果的地区，可在短期内评估多宗土地或大量土地价格 历年考试真题练习 案例3-1：P191 某市长江路316号7861m2土地使用权出 让价格评估结果报告 四、建设用地使用权出让价格评估案例的指错改错 1.单独阅读，指错改错 2.小组讨论，记录要点 3.课堂汇报，公开辩论 4.案例分析 5.案例点评 1.单独阅读，指错改错 单独阅读案例报告，边看边思考报告可能存在的问题。结合《房地产估价报告评审标准》给该案例报告进行打分，找出报告的错误，并进行改正。 2.小组讨论，记录要点 从以下三方面进行讨论，并记录讨论要点： 1.该估价案例报告的优点（值得借鉴的地方，为以后房地产估价综合实训做准备）； 2.指出该估价案例报告的错误，并提出改正意见。最后根据《房地产估价报告评审标准》给估价报告打分； 3.从心得体会和收获方面，对该案例的学习与分析进行总结。 3.课堂讨论，公开辩论 分小组上台汇报讨论成果，指出案例报告的错处，并给出修改意见。每组汇报时间为15分钟，汇报期间其他组的同学可直接提出疑问和意见，展开课堂讨论。 4、案例分析 某市长江路316号7861m2土地使用权出让价格评估结果报告 一、估价委托人 二、估价机构 三、估价对象 四、股价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、股价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期 十三、估价报告使用期限 坐落于某市长江路316号的一宗净地,宗地面积为7861m2 自出具之日起至2007年8月7日 宗地单价:1930元/m2 总价：1517.17万元 20