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2、交易日期修正的方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移， 房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳；(2)上涨；(3) 下跌。在判定房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修 正。但在房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修 正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 ? 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例成交日期价格×交易日期修正系数=估价时点时价格 ? 其中，交易日期修正系数应是以成交日期时的价格为基准来 确定的。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的 百分率为±T％(从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格 上涨的，为+T％；下跌的，为－T％)，则： 可比实例在成交日期时价格×（1±T%）＝在估价时点时价格 利用房地产机构指数进行交易期日修正时较为常用的修正方法。 公式如下：比准实例在估价时点时价格＝比准实例在成交日期 时价格×交易日期修正系数 交易日期修正系数＝待估房地产估价时点的价格指数/比较案例 成交日期时点的价格指数 修正的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行调整， 也可采用时间序列分析。价格指数有定基价格指数和环比价格 指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果 是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以 上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式 为： 可比实例在成交日期时的价格×（估价 时点的价格指数/ 成交日期的价格指数） ＝估价 时点的价格 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：  可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价 格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数 ＝在估价时点时的价格 例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99．6，94．7，96．7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／m2，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格。 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和 期内平均上升或下降的价格变动率两种。其中，采用逐期 递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： ? 可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数＝在估价时点时的价格  采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修 正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×（l±价格变动率×期数）＝在估价时点时的价格  例：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／㎡，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2％。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格。 例：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格。 在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：(1)一般物价指数或变动率；(2)建筑造价指数或变动率；(3)建筑材料价格指数或变动率；(4)建筑人工费指数或变动率；(5)房地产价格指数或变动率。 房地产价格指数或变动率又可细分为：(1)全国房地产价格指数或变动率；(2)某地区房地产价格指数或变动率；(3)全国某类房地产价格指数或变动率；(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。  至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正，要看具体的估价对象和有关情况。从理论上讲，由于房地产价格指数能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都 可以采用。最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。 六、房地产状况修正 1、房地产状况修正的含义 如果比准实例和估价对象房地产自身情况之间有差异， 则应对比准实例成交价格进行房地产状况修正。进行房地产 状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在 估价对象的房地产状况下的价格。对房地产状况进行修正后， 比准实例在其房地产状