玄奘大學租屋講座-「常見的租屋糾紛及處理方式」-東吳大學.docVIP

【東吳大學租屋講座-「常見的租屋糾紛及處理方式」】 崔媽媽基金會 李明洲律師 編著94.03.31 【講綱】 一、十大租屋糾紛排行榜 二、常見租屋糾紛及處理方式 （一）看屋付定-「定金」問題 （二）簽約-幾個常見問題 （三）租屋使用中常見問題 （四）房屋設備-修繕問題 （五）提前解約（終止租約）問題 （六）押金返還問題 （七）遷出、回復原狀或續約問題 三、結語 【說明】 一、十大租屋糾紛排行榜：（參考91年崔媽媽基金會統計資料） １、終止租約，提前解約（26.44﹪） ２、欠租、租金之增減（19.12﹪） ３、押金抵充返還（15.44﹪） ４、修繕問題（5.52﹪） ５、回復原狀（5.23﹪） ６、費用欠繳及費用分擔（如水電）（3.77﹪） ７、損害賠償（3.27﹪） ８、續約（不定期租約產生）（2.16﹪） ９、轉租、分租（2.09﹪） 10、買賣不破租賃（1.97﹪） 二、常見租屋糾紛及處理方式： 【看屋付訂-「定金」問題】： 1.尚未簽約但付了訂金，可否將訂金要回？ 答：房東受有「定金」後，契約推定成立（民 §248）），））」收入」報（）本就是應盡之義務，「租金報則是房客應有之權利；不在房屋契約書上『不得報稅』等文字，來限制房客行使權利。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。房客可能要詳加計算之後，決定是否要堅持報稅；或是下次換屋時，找一個願意到法院公證（亦即願意申報租賃所得）的房東。 租賃契約書正本 房租付款證明影本（金融機構匯款單影本、ATM自動櫃員機轉帳交易明細表） 房客供自住的設籍證明文件（房客要將戶籍遷入承租地址，必須持已公證之房屋租賃契約書或承租房屋之房屋稅單至戶政事務所才能辦理。）.租約如未至法院公證，是否仍具效力，房東是否涉及逃漏稅？ 答：「公證」並非租約成立生效之要件，未經公證之租約仍有效力，房東是否逃漏稅，是另一問題。 【使用中常見問題】： 1.在簽約時，契約中未註明要付大樓管理費或清潔費，但在住進去後卻多增加這些費用，房客是否有權利不付？ 答：未載明租約之費用,房客應可拒絕負擔。但如該公寓大廈社區規約，載明應由「住戶」（而非「區分所有權人」）負擔管理費或清潔費者，則應由房客（住戶）負擔之。 2.房東用木板隔間之房間，分租給好幾個房客，可是這樣會造成消防問題，該如何解決？ 答：儘量避免租用此種房間，隔音、消防均較差。如已租用，可協調房東放置「滅火器」等消防器材，平時應更加注意用電及烹飪安全。如房東拒絕提供消防器材，房客自行準備吧！ 3.承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？） 答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意，不得擅自開啟。除房東有正當理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必要行為（）」專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於之事由所致者，由該人負擔。 住戶因，必須進入或使用時，不得拒絕。住戶違反規定，經協調仍不履行時，住戶得請求或訴請法院為必要之處置。）租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。.租屋契約時限未滿，提早解約是否一定要扣押金？ 答：房客如無正當理由，欲提前終止租約時，房東可依約請求相當於租金一倍之補償，得由雙方約定房客另行給付或自押金中扣除。 【押金返還問題】： 1.租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的金額是多少？ 答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」以為憑據。 2.學生未簽租賃契約，房東有權利不退還押金嗎？ 5