城中村改造中的法律问题.docVIP

“城中村”改造中的法律问题 摘要：城市化的发展是现代化进程的必经之路。近几年，随着我国现代化进程的快速推进，城市化的高速发展，我国城市的经济迅速发展，城市规模不断扩大，城市空间不断向外、向郊区扩展，其中被包围在城市中的农村，由于各种因素，特别是受土地二元化所有制结构和城乡二元化社会管理的影响，村内的社会经济结构、管理制度和生活方式与城市存在较大差异，从而在城市中形成一个特殊区域——“城中村”。“城中村”改造中问题关系到农民的利益, 影响农村的稳定, 关系到全面建设小康社会伟大战略目标的实现。我国长期实行的经济社会城乡二元体制, 造成了土地管理混乱始终游离于城市的正常管理之外, 沿袭着农村传统的居住习惯, 对老村具有难以割舍的情结, 产权不清和利益驱动违法建筑很多甚至形成了利益同盟，对形成巨大的阻力。，另一方面，违法建筑的产权混乱，如果承认违法建筑的产权，则鼓励了违法行为，引发新的抢建风；不承认产权，考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性，对已经存在的违法建筑难以强制拆除， 再次，“城中村”集体土地的征收补偿问题。根据我国《土地管理法》第47条规定,无论是征收 “耕地”还是 “其他土地” ,均应支付土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费。只是区别土地的不同用途 ,补偿的标准也不同而已。实践中,多数“城中村”早已无地可耕 ,“城中村”改造得土地征收主要涉及的是村民使用、归集体所有的宅基地 ,即 “其他土地”的征收和补偿问题。对此 ,《土地管理法》第 47条第 3款规定,其他土地的征收和补偿，应由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准解决。由于我国地方政府普遍规定“城中村”的集体土地国有化的途径是“转化为”国有而不是“征收”，因此由省级人民政府制定的“非耕地”征收补偿标准并不适用于“城中村”改造，从而导致“城中村”的土地国有化的补偿标准各自为政，很不统一。现在全国各地有三种补偿模式：不予补偿、附条件的补偿、低于法定标准补偿。这些补偿方式都对村民是一种强权式的掠夺，容易激化人民之间的矛盾。很多村民反对这种转化方法。 我国土地所有权属变更制度的完善 “城中村”的改造是为了建立一个公平合理的保证公共利益、个人利益分配公平，协调个人、集体、国家三方的关系的和谐社会。因此在改造“城中村”过程中，我们应该站在和谐各方利益的角度上，维护农民的切身利益，弥补土地国有化制度的不足，完善我国土地所有权变更制度，推进社会主义和谐社会的构建。 完善征收制度，坚持依法征收 我国国家根本大法《宪法》明确规定了集体土地国有化的法律途径是 “征收” ,任何与此不符的方式和途径当然无效。因此地方政府在 ““城中村””改造活动中,推行的“转化”制度是无效的，必须严格按照补偿、征地、改造的法律程序逐步推进“城中村”土地国有化改造活动。 首先，我们应当尽快出台“城中村”土地征用方面的法律、法规，完善以法律机制和经济机制为主干的土地征用制度，从而做到有法可依。其次，应当严格按照土地征用程序实施土地征用，是当事人都能信服，政府官员依法行事。再次，应当保障征用土地过程中土的权利人有充分的知情权和参与权。保证在政府在提出用地申请时，先要进行公告，让土地权利人对其合理性和合法性提出质疑；在批准用地后，要再次公告，并就赔偿等问题与土地权利人进行协商，征地过程必须规范透明，让被征地农民参与征地过程，以保证他们对土地的使用权、处置权等得到充分尊重，利益得到有效保障。 完善相关土地征收制度，不仅有利于实现宪法和法律的对接,而且有效保护了“城中村”村民的法定权益和原村集体的经济利益 ,同时还实现了地方政府改进城市市容市貌、促进城市经济发展的行政目标 ,有利于实现社会和谐。 (二)完善补偿制度，坚持依法补偿 在我国实践征收过程中，并不是按土地的实际价格对失地农民进行补偿，而是按征用土地的原用途进行补偿，以征地前耕地若干年的产值为标准，征地补偿费明显偏低，土地补偿的低微很容易导致村民因为失去土地而沦为游民、流民，这样不仅损害了农民的利益，也不利于保护耕地，更加不利于城市化进程的推进。因此，地方政府代表国家在征地补偿时，必须进一步提高征地补偿标准，以土地的市场价值为依据，严格按照市场价格进行补偿，才能彰显社会公平，促进和谐社会的构建。 首先，地方政府应当设计合理的补偿机制。征地补偿金作为农民失地后原有资产置换的费用，在解决失地农民生活燃眉之急和重建新的生计系统方面起着关键性作用。因此，地方政府应当要高度重视合理补偿机制的建立，全面考虑各方面的情况，制定一个科学合理的补偿机制，切实保证补偿费用能够足额支付置换农民原有资产的费用。 其次，在制定土地补偿机制过程中，应当充分考虑社会保障等各种劳动力成本因素，参照农地市场价格，提高农民的土地承包经营权补偿和劳动就业补偿标准，