项目四：现金与消费规划(级)解析.pptVIP

任务2活动 1、学习公积金 住房按揭申请 2、学习公积金 住房按揭归还 活动1：商业住房按揭申请 公积金按揭流程 费用清单 公积金使用 费用清单 序号 类别 标准 备注说明 1 个人抵押贷款房屋综合保险费 保险费=总房价（或贷款额）×贷款年限×年费率 年费率： 1－5年（含5年） 0.7‰ 6－10年（含10年） 0.6‰ 11－20年 0.5‰ 20年以上（含20年） 0.4‰ 2 公证费 100元 借款人、中心各承担50元 3 契税 按总房价的1.5% 4 印花税 按总房价的0.05% 公积金贷款发放划转的方式 公积金贷款的年限 购买第二套住房能否使用公积金 商业住房贷款能否转为公积金住房贷款 公积金使用 提前归还 时间：贷款发放6个月后可申请提前还款，每年一次。 申请：应提前15日向委贷银行（或中心）提出申请 还款方式： 按月等额还款法 按月等本还款法 活动2：公积金住房按揭归还 不归还的惩罚措施 罚息：贷款利率基础上加收30%逾期罚息。 三个月不履行合同：受托贷款银行或住房公积金管理中心均有权公布合同提前终止，并依法向借款人和担保人（出质人）偿还借款本息、逾期罚息及其他相关费用。 恶意拖欠或逃债的借款人，将依法强制执行 活动2：公积金住房按揭归还 借款人能够提取个人账户内的住房公积金偿还借款 贷款首付提取 还贷期间提取 贷款还清提取 住房补贴提取 活动2：公积金住房按揭归还 组合贷款 内涵：商业住房贷款与公积金住房贷款的组合 额度：最高额度为所购房产销售价格或评估价格（以二者较低额为准）的80% 公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房公积金管理部门的有关规定执行 期限：在人行规定的最长30年期限内，由公积金管理部门和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。 知识链接 任务3、制定住房消费支出规划 任务3：制定住房消费支出规划 与客户家流，确定客户购房意愿 收集客户财务和非财务信息 帮助客户制定购房目标 分析客户信息，列出资产负债表和收入支出表 帮助客户进行贷款规划 购房计划的实施 根据客户未来情况的变动，及时调整计划 按揭案例 根据导入案例 陈先生，30岁，在某大学任教师，年税后收入为8万元，每月有住房公积金1500元；陈太太26岁，在一小型公司任财务一职，月平均税后收入4000元，每月有住房公积金1000元。两人无支取住房公积金记录，两个账户共已有住房公积金7万元。陈先生和陈太太除单位缴纳的保险外，无其它商业保险。双方父母身体健康，有退休金保障。近期有生孩子的打算。家庭活期存款3万元，投资基金成本为7万元，市值为7.9万元。股票投资成本3万元，已有三年多，市值约3万元；购买五年期国债5万元（最近购买）。两人目前无房产，月付房租1500元；有一辆小排量汽车，由父母提供的结婚礼物。未来有购房打算。支出情况：年日常生活支出约3万元，汽车养护与使用支出：15000元；另外，健身、美容及娱乐等支出约8000元。 你认为，陈先生一家应该购买多大的住房（以房价计） 分析 资产负债表 资产：活期存款：3万元 基金：7.9万元 股票：3万元 国债：5万元 住房公积金账户：7万元 汽车：无变现计划 负债：无 净资产：25.9万元 分析 现金流量表（收入支出表） 收入：薪金年收入：8+4.8=12.8万元 其它年收入：住房公积金：3万元 预期收入增长：平稳，陈太太将在半年多时间内收入降低（生小孩） 支出：房租： 1.8万元 日常生活支出：3万元 其它支出：0.8万元 汽车支出：1.5万元 支出合计：7.1万元 结余：5.7万元+ 3万元（公积金） 分 析 按揭分析 存量与流量 存量：25.9万元 流量：5.7万元+ 3万元（公积金）+ 1.8万元（房租）= 10.5万元 即每月流量为8750元 假设 首付不足部分、装修款均可通过借款来满足，装修款预计15万元。 家庭收入每年有所增长，所增长的收入足以支付首付、装修的借款利息 不考虑生小孩及其它因素对家庭收入、支出的暂时性影响 按揭首付比率为30%，按揭利率为基准利率。 已知在30年下，每10万元的贷款，其月付款为580元。 分 析 按揭分析 承担能力 按存量：25.9/30% = 86万元 按流量：可支持贷款为 8750*10/580 = 150万元；可支持房价：150/70% = 214万元 一般原理：5年实现借贷平衡，即结余流量在5年内还清不足的首付与装修的借款 分 析 理论测算 假设