（编）_第六章房地产开发资金的筹措详解：.ppt

第六章 房地产开发资金的筹措 二、房地产开发资金筹集结构分析 筹资资本结构：即企业或项目的全部资金来源中负债和所有者权益二者各占的比重及其比例关系。 筹资方式结构：一般可以分为股票筹资、债券筹资、金融机构借款筹资和企业内部筹资。 筹资来源结构：可分为内部筹资和外部筹资。 筹资成本结构：分为成本筹资和无成本筹资。 筹资期限结构：分为长期筹资和短期筹资。 三、房地产开发资金筹集的成本分析 （一）资金成本的概念和确定 资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出的代价。 资金成本率 K × 100% 或 K × 100% 式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）； D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。 （二）资金成本的种类 1、个别资金成本 指按各种资金筹资方式计算确定的成本。 1）债务成本 通常将银行贷款和债券的资金成本称为债务资金成本。债务资金所支付的利息费用可作为财务费用，通常在所得税之前扣除，这可使企业少缴一部分所得税。因此，债务成本计算公式为： K1 式中 K1—债务成本率； I1—年利息率； f1—借款费用率； T—所得税率； 例1：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，计算这笔长期借款的成本。 例2：某企业平价发行一笔企业债券，总面额为400万元，该债券票面利率为12%，筹资费用率为2%，所得税税率为25%，计算这笔债券的成本。 * * 第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 一、房地产开发资金总额的构成 建设项目实行项目法人投资责任制，试行建设项目资本金制度。 在资金筹措阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成 （一）自有资金 指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，对项目来说是非债务性资金。 （二）借入资金 也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权，包括长期负债和流动负债。 二、资金筹集方式 房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类： 吸收投资（合资、合作等） 发行股票 发行债券 向银行借款等 第二节 房地产开发资金的筹集方式 房地产开发资金筹集方式关系图 投资者 特设机构 银行 购房者 开发项目 股票、债券 房地产投资信托 合作开发 BOT融资 发行证券 资金 债权 资金 资金 抵押贷款 短期或长期贷款 抵押贷款 股本融资 股本融资 一、向银行借款 （一）房地产开发企业向银行借款的种类 1、房地产开发企业流动资金贷款 这项贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造所需的生产性流动资金。 获得流动资金贷款的主要条件 必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执照； 必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证； 企业或项目自有流动资金占生产流动资金的30%； 必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计，并提供相应的项目开发方案和可行性报告； 有健全的管理机构和财务管理制度； 有按期偿还贷款本息的能力。 2、房地产开发项目贷款 为某一特定项目向银行借入的资金，不能挪用于其他项目，根据开发项目具体的开发生产工期以及其资金占用量来核定贷款额度，并且在开发项目竣工销售后银行才能收回该贷款。 申请房地产开发项目贷款的条件： 除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必须具备以下条件： 一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估； 二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比例（一般为项目工程总造价的30%）的销售定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工条件。 3、房地产抵押贷款 指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。 可以设定抵押权的房地产有： 依法取得的土地使用权； 依法取得的房屋期权； 依法可以抵押的其他房地产。 房地产抵押贷款的条件 贷款额度由贷款银行根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，其现行作价由专业房地产评估机构确定； 抵押合同由抵押人和与贷款银行双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同不可分割的文件； 房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后必须办理抵押登记。 （二）向银行借款的程序 1、提出借款申请 需提供 ①项目