房产税改革试点及其前景分析.pdf

摘 要 近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点，但 部分城市的房地产市场出现了过热的现象，这不仅威胁着房地产金融的安全， 也深刻影响了广大人民的生活及国家经济的健康运行。随着房地产调控的深入， 房产税改革势在必行。健全完善房产税制度有利于调节收入分配和社会公平， 有利于完善国家财政税收体制，符合我国“十二五规划要求。我国将上海和 重庆作为房产税改革试点城市，对部分个人非营业住房在保有环节征税，并且 这一试点的加速扩容已经势在必行，然而我国房产税仍然不成熟，存在诸多问 题。 本文将沪、渝两地开征的房产税改革试点方案进行了对比分析，客观的对 面临重重困难的改革进行了评价。但是房市内的各利益主体的博弈体现了房产 税的必要性，且房产税的经济和财政效应说明了改革是大势所趋，起到了很多 正面作用，有不足之处也属于正常范围。因此在借鉴国外经验和吸取教训的基 础上，针对我国房产税各方面的不足提出了进一步规范我国房产税的建议。本 文主要通过五大部分对房产税及其试点进行阐述： 第一部分，首先简要介绍了我国房产税历史和房地产市场的相关税收，为 后文的展开提供清晰的背景支持。其次对上海和重庆两地房产税试点的具体细 则和两者区别所在进行了对比，突出了两地方案的各自亮点所在。进一步分析 了房产税试点在历时两年后的各方面收效(包括房价、税收制度、地方财政收 入、收入分配)和存在的诸多问题：房产税性质有待明确，征税对象范围窄， 缺乏整体税收结构的相应调整，方案设计与政策目标存在偏离，缺乏严密的法 律规范性。 第二部分，通过博弈论的角度分析了我国房地产市场各个利益主体之间的 各种博弈过程，从而得出的结论体现了房产税的必要性。在简要介绍房地产市 场的利益链之后重点分析了各个利益主体的博弈或者合谋，其中包括：地方政 府和房产商的博弈与合谋、房地产商与消费者的博弈、房地产商之间的博弈与 合谋。得出我国房地产市场的博弈还是一个实力不够对称、行为不够规范、风 险不够对等的博弈。博弈的最终结局只会是地方政府、房地产商成为最大的赢 I 家，消费者成为博弈的受害者。因此，在市场机制作用有限的情况下，不能单 靠市场内在因素控制日益趋高的房产价格，有必要采取市场系统以外的力量进 行干预，包括行政和法律手段，例如房产税。 第三部分，结合实证分析和计量分析研究房产税的经济效应、财政效应， 首先，通过SVAR模型的建立考察保有环节的税收改革的冲击响应函数，从而研 究房产税的改革对房地产市场价格可能产生的影响。其次，从理论角度分析房 产税的经济和财政效应，包括：价格效应、财政收入效应、收入分配效应、保 障性住房效应，以求得出房产税对这些方面的深层次影响。 第四部分，向其他国家借鉴房产税相关的经验和教训能帮助我国尽快的找 到符合我国国情的房产税改革发展道路。因此，该部分主要分析了世界发达国 家和地区的概况以及美、日两国的正反两面的经验、教训。美国房地产税的优 点主要有：宽税基，少税种；税率自主；合理规定税收减免；价值评估体系齐 全。 第五部分，基于前面四个部分的分析，结合我国政府的会议精神，进行房 产税改革试点的推广性分析并提出相应的政策建议，包括：回归财产税属性， 以价值计税：设计合理税率及减免税范围；扩大征收对象范围，全国房产信息 联网；完善法律机制，赋予地方自主权；统筹考虑与房产税改革相关的其他手 段。 关键词：房产税；房产税改革试点；博弈分析；效应分析；税制设计 Ⅱ Abstract Inrecent realestate hasbecomea andnew years，the industry pillarindustry economic ofChinasnational ofthe realestate economy,butcitys growthpoint part market