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房地产经纪实务 房地产经纪概述 一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。房地产经纪活动的基本类型有：房地产居间、房地产代理和房地产行纪。 1、房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 2、房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。 3、房地产居间与代理的区别 ①房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。 ②房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。 4、佣金——是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 二、房地产经纪的特点： 1、服务性 2、专业性 ①房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品。 ②房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。 ③房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。 ④房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。 3、地域性 三、房地产经纪的作用 1、传播经济信息 2、加速商品流通 3、优化资源配置 资源在产业、地区、企业之间的合理配置取决于市场的完善度，而供求双方良好的沟通和健全的市场竞争机制，将能工巧匠驱使企业有效利用资源，使之发挥尽可能大的作用。市场的这一功能需借助经纪的作用才能很好地体现。房地产经纪最基本的作用就是沟通供求双方，发挥信息传播作用，通过委托业务将有关产品竞争力的分析和判断传播给企业，从而为企业调整资源配置提供必要的依据和市场导向。同时，在经纪活动中，由于经纪人员与客户之间“无连续性关系”的重要特征，经纪人员是在市场上广泛的客户层面中依据公认的竞价原则为买主寻找卖主，或为卖主寻找买主，这促顺应市场竞争规律的经纪活动过程，会引导买卖双方将资源向合理的方向配置。 4、规范和完善房地产市场 5、促进社会经济发展 四、房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。 ※※取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 五、房地产经纪人协理从业资格考试 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。 该证书在所在行政区域内有效，即持证人员可以在该区域内从事非独立性的房地产经纪活动。 房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算。房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。 六、房地产经纪人协理的权利 1、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构； 2、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。 七、房地产经纪人和房地产经纪人协理的义务 1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德； 2、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务； 3、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； 4、为委托人保守商业秘密； 5、接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查； 6、接受职业继续教育，不断提高业务水平。 八、房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求： 1、守法经营； 2、诚信为本； 3、尽职尽责； 4、规范服务； 5、公平竞争； 6、敬业原则； 7、禁止原则——经纪机构签约的经纪人员，不得以个人名义从事与经纪机构相同或相关的业务。 九、房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，包括专业知识、基础知识和辅助知识。 十、房地产经纪人员的职业技能 1、收集信息的技能 2、市场分析的技能 3、人际沟通的技能 4、供求搭配的技能 5、协调成交的技能 十一、房地产经纪人员的心理素质的要求：自知、自信；乐观、开朗；坚韧、奋进。 十二、房地产经纪人员的礼仪修养包括：仪容与着装、接待客户时的仪态和电话中的礼仪。 房地产市场调查基本知识 一、房地产市场调查，是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划地对相关