房地产行业现状概述.docVIP

一、量缩价跌，行业陷入调整　　　　1、交易量严重萎缩，显示有效需求的下降　　　　2008 年1-9 月全国商品房销售面积较去年下降14.88%，销售额下降15.54%。其中商品住宅销售面积同比下降15.27%，销售额下降15.5%。这是自1999 年出现的最大跌幅。其中北京商品房销售额下降41.4%，天津下降12.4%，上海下降35.1%，广东下降25.3%。深圳新建商品房销售面积下降47.81%。　　　　2、新开工面积和在建面积仍在增长，使2009 年商品房库存压力增大　　　　由于商品房建设周期长，使商品房供给短期缺乏弹性，商品房供给调整滞后，这样在需求下降，交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求便会日益严重，从而对房价造成压力。　　　　1-9 月份，全国房屋施工面积24.04 亿平方米，增长20.3%;其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%。新开工面积7.35 亿平米，增长10.18%。竣工面积2.68 亿平米，同比增长9.69%。从单月数据看，施工面积和新开工面积都是到2008 年7 月份才开始下降。这充分说明供给调整时间落后于销售的调整。　　　　正是这种供给调整滞后于销售，将给2008 年最后1 季度和2009 年带来巨大的销售压力。　　　　我们根据各月的在建面积，减去截至当月的已售面积，除以当年的月均销售面积，来计算各年在建未售面积消化所需的时间，我们发现2008 年各月的在建未售面积消化所需时间较2005-2007 年明显上升。这一方面是由于2008 年销售的明显萎缩，另一方面也说明在建面积仍在增长。截至2008 年9 月的全国在建未售面积按照当前的月均销售速度将需要44 个月进行消化。　　　　北京，深圳的库存压力远远高于全国平均水平，而上海尽管今年截至9月住宅销售面积同比下滑了41%，但是由于其在建面积从2007 年开始一直持续下滑，因此销售压力仍低于全国平均水平。　　　3、开发商的资金压力和库存压力促使房价趋于下降　　　　目前房地产企业资金主要来源于银行贷款、自有资金和预收款。由于自2007 年以来央行一直实行紧缩货币政策，严格控制对房地产企业的贷款，因此来自于银行的贷款比例下降。而销售萎缩带来预收款减少更是对开发商造成巨大的资金压力。　　　　2008 年1-9 月来自银行贷款的资金仅占房地产资金来源的19.8%，较去年同期的20.2%下降;来自定金和预收款的比例为24.1%，去年同期为27.2%。同时来自开发商自有资金比重由去年同期的18.8%上升至目前的22.6%。　　　　持续的销售低迷、较大的资金压力和库存压力迫使部分开发商开始降价销售，寻求突破。　　　　最近几个月，在库存高企的压力下，价格下降的城市正在增多，出现最早也是最显著价格调整的城市发生在广州、深圳，但是我们看到这种价格调整有从一线城市向二线、三线城市传导，从珠三角向长三角、环渤海传导的趋势。全国房地产市场调整正在由局部向整体并有向纵深方向不断发展的风险。　　　　4、2008 年增长基本无忧，2009 年业绩增长下降　　　　虽然2008 年销售出现了低迷，但是由于房地产特殊的收入利润确认方式，因此2008 年上市公司业绩增长基本已经锁定，突出的表现就是预收账款2008 年中期已经达到了934 亿元，同比增长高达52.26%，这为2008 年业绩的增长打下坚实的基础。　　　　但是2008 年销售的持续低迷，房价的向下，以及部分2007 年高价地将于2009 年进入销售和结算，使行业2009 年业绩增速下降。一方面房价向下，高价地进入销售阶段，使行业毛利率下降;另一方面由于销售的持续低迷使开发商难以通过提高资产周转率抵抗利润率的下跌。　　　　二、2009 年商品房交易量增长5.7%　　　　根据房地产经济学理论和国际经验，我们知道，房地产需求的决定因素有：人口的数量和结构及城市化，国民经济增长及带来的人均可支配收入，房价及政府的货币信贷政策。其中人口的数量、结构及城市化，国民经济增长及人均可支配收入是决定需求的长期因素，而政府的货币信贷政策是决定需求的短期因素，并且有滞后性。　　　　(一)多重因素导致当前交易量严重萎缩　　　　1、2007 年来多项政策抑制住房需求　　　　2007 年以来，央行实施了多次加息和提高商业银行的存款准备金率，2007 年9 月27 日，人民银行和银监会联合发布了《中国人民银行中国银行[行情、资料、新闻、论坛]业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了对二次购房贷款的首付比例和贷款利率：贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。这些措