中凯雅居住宅产品售价策略.docVIP

中 凯 雅 居 住 宅 产 品 售 价 策 略 编制：武汉思维同创房地产营销策划有限公司 二零一三年八月 一、定价方法 成本加成法，买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成（如15％）。最后得出的价格即成交价格。 认知价值法，根据产品的认知价值来制定价格，它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致。 市场比较法，以竞争对手的价格为定价基础，不太注重成本因素。 建议：可比楼盘量化定价法 二、竞品选择 1、竞品选择原则 竞品选择以项目为基点，根据区域界定，交通情况、竞品体量、销售情况以及产品定位进行综合评定，选出与项目本身综合属性较为类似的项目进行类比，具体选择原则表现为： 类比项目选择原则说明 范围界定 项目1公里半径内物业 一级原则 项目3公里半径内物业 二级原则 区域界定 1~2环线之间 一级原则 2~3环线之间 二级原则 交通 地铁沿线物业 一级原则 体量 5万方以上物业 一级原则 销售情况 在售或已公示售价物业 一级原则 产品情况 产品客户定位类似 一级原则 上表中，一级原则为重点参考原则，二级原则为预备参考原则，即在一级原则与二级原则相冲突是，优先选择一级原则，不冲突是需考虑二级原则。 2、竞品选择分析 根据上述竞品选择原则，我们得出，目前项目所处区域的楼盘落位图： 从上图可以看出，综合竞品选择原则，本案的竞品分级表现为： 编号 楼盘名称 竞品分级 1 泛海国际居住区 一级竞品 2 泛海国际居住区悦海园 一级竞品 3 葛洲坝国际广场 一级竞品 4 三金华都 二级竞品 5 福星惠誉福星城 三级竞品 6 育才雅苑 三级竞品 7 中国中华城 三级竞品 8 美联西马名仕 三级竞品 9 中御公馆 三级竞品 其中一级竞品为3个，二级竞品1个，三级竞品5个。根据项目情况，我司界定以3个一级竞品和1个二级竞品作为市场比较对象进行权重评比确定项目销售均价。 3、重点竞品分析 【泛海国际居住区】14000元/㎡ 项目基本信息 位置 江汉常青路王家墩中央商务区（武商量贩旁） 44% 总占地 58600平方 建筑类别 板楼、高层 总建面 22万方 开发商 武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 3.8 当前在售产品 98-122平米两居；122-170平米三居；165-204㎡四居 亮点：泛海国际居住区为武汉CBD国际文化生态社区簇拥生态资源十分优越采用新古典主义建筑特色，外立面天然花岗岩铺设。 江汉青年路与常青路交汇处（武汉博物馆对面） 35.7% 总占地 102200㎡ 建筑类别 板楼 高层 超高层 49万㎡ 开发商 葛洲坝海集房地产开发有限公司 3.82 当前在售产品 94-117平米二、144平米三、171-179平米四 亮点：开发商是中国葛洲坝集团，属于国企，品牌大；建筑规划有1栋69层五星级写字楼，后期为武汉新的地标建筑；世邦魏理仕为其物业公司。 产品信息 葛洲坝国际广场整体户型偏改善，以94-117平的改善性两房为主，部分户型结构稍差。 【泛海国际居住区悦海园】16000元/㎡ 项目基本信息 位置 江汉武汉中央商务区（泛海国际居住区·悦海园 绿化率 35% 总占地 34000㎡ 建筑类别 塔板结合、高层 总建面 104000㎡ 开发商 武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 3.48 当前在售产品 在售88-100㎡精装两房 亮点：位于武汉CBD东北部门户位置，泛海国际居住区组团之一，产品为精装修，项目拥有成熟的交通配套，靠近4大公园，拥有稀缺优越的自然条件。 产品信息 泛海国际居住区悦海园当前在售产品，户型均为88-100平精装修两房，户型注重主卧和客厅的舒适性。 【三金华都】14000元/㎡ 项目基本信息 位置 江汉新华西路与马场路交汇处（近发展大道） 35% 总占地 60612㎡ 建筑类别 塔楼、高层 总建面 212142㎡ 开发商 武汉三金房地产开发有限公司? 容积率 3.5 当前在售产品 精装57平一房 亮点：社区景观面积较大，且由著名园林景观公司设计打造“夏宫”园林；周边有“大武汉1911”等大体量商业配套；室内可享受新风系统。 产品信息 三金华都产品线丰富，目前在售的为57平精装修一房，其他户型已售罄。 三、评分及权重原则设定 1、权重原则设定 竞争项目可比程度（项目权重评定）标准 纬度 分数 4分以下 5~7分 8~10分 区域价值可比度 短期内升值潜力较小 短期内升值潜力一般 短期内升值潜力较大 品质可比度 与本案品质相差较大 与本案品质相差适中 与本案品质相差较小 距离远近程度 2公里半径内 1~2公里半径内 1公里半径内 2、评分原则设定 项目各考量纬度评分标准 项目考察纬度