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中华嫘祖文化商务区项目浅析 史世光 编辑 二零一一年九月七日 目录 序言 3 一、土地一级开发项目的流程 3 （一）土地储备开发项目的要求 3 （二）土地一级开发的程序 4 （三）土地一级开发模式 4 （四）土地一级开发管理 4 （五）组织验收 5 二、土地一级开发的发展趋势 5 三、土地一级开发企业的财务风险 5 （一）运行模式 6 （二）防范财务风险应重点关注几个方面： 6 （三）降低企业的财务风险途径 7 1、依托政府力量推进开发工作、挖掘政府资源 7 2、进行缜密的财务筹划，制定科学的实施方案 7 3、坚守成本控制，合理控制开发成本 8 4、实行严谨的合同管理，维护企业利益 8 5、积极配合审计机构做好跟踪，防范审计风险 9 6、审计管理过程中企业要做好的工作： 9 四、具体实施策略 10 五、关于开发成本控制 11 六、成本控制工作体系 12 （一）工作体系 13 （二）管理制度及工作流程 13 （三）关键环节 14 七、关于土地使用权划分 15 八、关于项目规划、造价、回购 15 （一）关于规划 15 （二）关于造价 15 （三）关于回购 16 九、后记 16 序言 湖北省宜昌市远安县规划面积62.86公顷的项目，我们确定开发主体受托自筹资金的土地一级开发企业管理和控制土地一级开发项目的流程所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督。 由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二土地一级开发的程序原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。通过联审会的项目确定土地开发主体土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库