世联董事长对员工讲话.docVIP

我们工作中的熊市思维 ——陈董给顾问、策划人员的讲话 □ 陈劲松　2008-11-4 海口市秋交会卖楼24套，哈尔滨楼市我估计这个月不进入萎缩，下个月也进入，可见全国各地相继进入深度调整期，无一幸免。而且不只是一线城市，也蔓延到二线城市；不只是二线省会城市，也将会蔓延到三线城市、四线城市，无一幸免。这就是我今天要跟大家说的事儿。 为什么相继会受到这么大的调整呢？最主要的原因就是国际金融海啸，现在逐渐波及到了实体经济，而实体经济在这次金融海啸过程中，尤其是严重依赖于外需的中国，可能会受到比发达国家的实体经济还要厉害的影响。我们知道，今年年初的时候是高通胀。中央的所有的措施，都在跟高通胀做着斗争。未来是不是高通胀，现在也都难说。 我们知道，石油巨幅地跌价，实际上黄金也在巨幅地跌。目前的情况，通胀与否，跟金融海啸继续蔓延有关，对实体经济影响多大有关，严重到我们目前已经全球蒸发了20万亿美金，实际上还远远没蒸发完。这样的话，外部的需求急剧降低，使得中国在几个方向可能会发生问题。 我们知道，深圳和东莞的工厂连续在倒闭，长三角的外向型工厂也接连进入倒闭潮。我们去年主要的出口产品机电在接下来这一个季度外贸大幅度受阻，我们去年生产的氧化铝、钢铁等，现在全部减产。所以说虚拟经济影响实体经济的过程远没有结束。 在这种情况下，大家问我会有多深，我也问了好多人。第一、1929年号称百年一遇的经济危机，但我们谁也没在1929年生活过，我们目前的经济学家也没有，只是看到1929年的一些基本描述，现在这个时候跟1929年不一样，1929年的金融危机直接演变成世界大战，但我们现在演变世界大战不可能。第二、我们现在全球的人民的生活跟那时候不一样，那时候1929年出现危机的时候，纽约排长队领救济粮。我们现在看纽约没有，全球也没有，吃饭没问题。可能不是像1929年。但是，几个事情就一定是发生了。 以前三十年的全球经济增长，在这次金融海啸中要为此埋单。所以说其实我们这代人挺无辜的，中国经济增长也没那么三十多年，尤其我们这么多年轻同事，我们刚加入工作，结果我们得为过去埋单，目前情况就是这样。 中国的前景好不好？好，没有问题。但是我们中国这个好的前景要经过时间才能到，这个时间有多长，我可以肯定地跟大家说，明年肯定不行。别看现在是一个政策接着一个，接踵而来，不行。为什么呢？因为所有的救市政策没有改变几个基本的现实。 中国已经是大规模地卷入了国际经济体系，中国的商家、商业机构对未来一年的赢利普遍跟这些救市政策没啥太大关系。比如说需求没有了，贷款利息调0.27个点，能管用吗？不管用。比如说减少点税，减少点税能抵得上一次澳元贬值吗？如果我们是对澳洲出口的话，当一次贬值40％时，我们能减到40％的税吗？而且将来怎么走势我们不清楚。 从万科发布的公告看，达不到15％的净资产回报率的增长。意味着万科的高管期权激励没有了，奖金下跌，万科的高管会买楼吗？会买豪宅、Towehouse？不可能，明年一定不好。明年不好的程度我愿意跟大家沟通。所以说，大家在预测未来房地产市场的时候这是非常重要的。新政再出，明年好不好？不好。这是一个基本的判断。 那后年好不好？后年的情况不知道。这就是不确定性。为什么？我们知道，我们最大的内需在农村。十七届三中全会结束，大原则也明确了，但是那些实在是太大的原则了，想化为具体的实施需要时间、需要试点、需要讨论、需要规范，那么后年能拉动起这么大块的内需吗？我觉得我们也得实验几年，从联产承包制农村实验，到全面中国人吃饱饭那也好几年呀。实体经济运作需要时间，所以说后年怎么样不知道。 我们知道的是明年会加大基础设施投入，加大地铁、公路、水厂等修建。值得注意的是，轨道的修通会使得土地有效的供给面积开始绝对地放大。也就是说，北京CBD的价格三万，一条地铁通到天津滨海新区，滨海新区卖的房价就四、五千，半个小时就到北京CBD，那么北京CBD的房价就不行，是这么个效应。这些措施使得房地产的不确定性实际上并不是缩小，而是增加。后年不确定性很强。 预计大后年，大后年很可能我们的救市措施真正到位了，中国经济拉动内需，企业重新开工，大家发奖金，买楼，大家对未来的预期稳定了，家宝总理说最重要的是预期和信心。 因此，这两年我们给人家做策划，要注意熊市的几个原则。第一原则，不能玩奢侈品。奢侈品将会在今年玩完，奢侈品时代结束。预想着顶级别墅带游艇能卖两、三千万，想都别想。这个游戏在去年已经GAME OVER。 我跟大家说中国顶级富豪在干什么？我认识的最大顶级富豪就是远大空调的张跃，曾经是中国第一架私人飞机的拥有者。前年跟张跃聊天，他还跟我们推销私人飞机怎么方便，上个月，张跃诚恳地向大家