世联鹏润华明镇项目住宅部分规划设计任务书.docVIP

鹏润华明镇项目住宅部分 规划设计任务书 目 录 1. 项目名称 3 2. 用地概况 3 2.1.用地位置 3 2.2. 土地面积 4 2.3. 土地性质 5 2.4. 土地现状 5 3. 用地要求 5 3.1. 建筑容积率 5 3.2. 建筑密度、绿化率、限高、位置 5 3.3.其它要求 5 4.设计依据： 6 5. 设计要点： 6 5.1. 项目定位 6 5.1.1 项目整体定位 6 5.1.2 客户定位 6 5.1.3 客户本体属性描摹 7 5.1.4 客户价值取向 9 5.1.5 客户金字塔 10 5.2 总体规划： 11 5.2.1总体规划原则： 11 5.2.2 住宅用地价值分区 11 5.2.3 在价值分区基础上的规划建议 12 5.2.4 一期开发选择 13 5.3面积区间及户型配比 14 5.3.1 目标客户面积需求研判 14 5.3.2 住宅面积区间及配比 14 5.3.3 客户价值取向判断以及针对性的设计要点建议 14 5.3.4产品创新 21 5.3.5一期产品面积配比建议 22 5.3.6公共设施配套的设置建议 22 5.4 景观建议 22 5.5人防、消防等请按照国家和天津市的有关法规进行设计 23 6. 设计成果： 23 7. 补充事项 24 8. 联系沟通 24 本项目由天津鹏润投资有限公司作为开发商进行开发建设，为便于设计人员了解本公司的前期策划理念，特制定本建议书，供设计人员参考，并作为设计评审的重要依据。为保证设计方案的最优化，兹将有关设计具体要求提供如下： 1. 项目名称 天津鹏润华明镇项目 2. 用地概况 2.1.用地位置 该项目位于天津市东丽区华明镇内； 毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区； 距离外环线8公里； 距离市中心20公里； 距离滨海国际机场约10公里； 距离东丽湖约4公里； 距离滨海新区中心约30公里。 2.2. 土地面积 项目总占地面积411304.96平方米，分为两个地块； 11#F地块为居住用地，占地面积273873.6平方米，公共服务设施用地22064.23平方米； 11#E地块商业用地，占地面积137431.36平方米； 土地形状不规则。 2.3. 土地性质 11#F为居住用地，11#E为商业金融用地 居住用地使用年限：70年 商业金融用地使用年限：40年 2.4. 土地现状 地块基本平整。 3. 用地要求 3.1. 建筑容积率 11#F地块居住用地，容积率1.71 11#E地块商业金融用地，容积率3.19 11#F地块内部公共服务设施容积率为0.58 3.2. 建筑密度、绿化率、限高、位置 11#F地块居住用地建筑密度不大于60%，绿地率大于35%，有可能受到限高限制； 其内部的公共设施绿化率大于50%。 11#E地块建筑密度不大于50%，绿地率大于25%，有可能受到限高限制。 3.3.其它要求 项目规划外立面和形象可能统一按照华明镇规划实施； 按照《天津市新建居住区公共服务设施定额指标》（DB29-7-2000）建设配套设施； 按照《天津市建设项目配建停车场（库）标准》（DB29-6-2004）规定配建停车位； 满足消防、配套、绿化、环保、人防及建筑管理技术规定等要求； 该地块的空间范围须符合城市规划管理的有关要求。 4.设计依据： 《城市居住区规划设计规范》 《住宅设计规范》 《天津市城市规划管理条例》 《天津市城市规划管理技术规定建筑管理篇》 《天津市新建居住区公共服务设施定额指标》 《城市道路和建筑无障碍设计规范》 《城市绿化条例》 《天津市住宅建设标准》 《规划与单体方案设计任务书》等 5. 设计要点： 5.1. 项目定位 5.1.1 项目整体定位 居住定位：城市外围中等密度大盘，作为空港产业区的居住配套，并同时满足城市郊区化人口的居住需求； 商业定位：华明镇区域级核心商业，补充空港片区的城市综合体。 5.1.2 客户定位 小高层最终使用客户：核心客户为区域内的产业人口，以在空港物流加工区工作的年轻的上班族为主体；重点客户为市区的挤压人口，因为市区的拆迁、高房价，被迫改善居住条件，向外迁移的客户，以居住在河东、河北区的客户为主体；游离客户为看好区域和项目未来发展潜力的投资客户。 洋房最终使用客户：核心客户为追求低密度生活方式的市区中高端客群；重点客户为区域内空港产业园的中高管、华明镇的私企业主以及较有实力的城市挤压人口，由于市内的拆迁，被迫改善居住条件，同时又追求一定的居住舒适性的客户；游离客户为看好洋房产品的稀缺性和区域发展的投资客户。 5.1.3 客户本体属性描摹 小高层目标客户排序：产业园区客户〉城市挤压客户〉投资客户。 洋房目标客户排序：享受客户〉产业园区客户〉投资客户，由于洋房总价趋高，客群中基本无过