上虞绿城项目产品策划.docVIP

上虞梁家山项目产品策划书 第一章　前言 项目可行性研究结论 上虞市位于浙江省东北部，东离东方大港宁波62公里，西距旅游城市杭州72公里，北濒杭州湾，与上海隔江相望，总面积1427平方公里，人口78万，辖21个街道、乡镇，属长江三角洲经济区域。 总投资成本（万元） 52582 单位投资成本（元/㎡） 2995 销售利润（税前） 4435万元 楼面利润（元/㎡） 253 投资利润率 8.4% 销售利润率 7.9% 项目开发理念 本着“真诚、善意、精致、完美”的企业开发理念，拟将梁家山项目开发成上虞市经典的 “高尚水岸文化社区”。 项目地块状况 第一节　项目地块位置及现状 一、地理位置及四至状况 地块座落于上虞市城北新区梁家山村，北靠灵运街，东邻329国道，南至新江桥河，西依百崧河。（详见出让地块位置示意图） 二、地块现状 1、水景资源状况 紧邻地块西侧为百崧河，目前百崧河作为市政景观河道，驳坎绿化工程已完成。 2、市政基础设施管道接口状况 市政基础设施管线均已埋设到位。 3、道路场地标高及河道水位状况 道路及场地标高见地块规划红线图，百崧河历年水位情况，据上虞市小越水文站测量表明， 百崧河历年水位统计 年份 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 最高水位 3.41 3.45 3.48 3.45 3.51 3.23 3.44 3.61 3.40 3.31 3.28 最低水位 2.31 2.38 2.35 2.36 2.42 2.43 2.36 2.41 2.51 2.50 2.62 注：水位以米计黄海基面 4、周边道路交通现状及规划实施进度状况 地块东侧329国道规划扩建成上虞市迎宾大道，结合东南侧地块出让情况实施；南侧规划的小越东路目前也无具体实施计划；西侧保驾山路为新改扩建道路，道路绿化工程均已完成；北侧灵运街为新改扩建道路，道路绿化工程已完成。 5、市政障碍设施状况 地块上有2个高压塔线经过（见下图），受高压线路限制，较大范围的改道可能性较小，对建筑景观环境会造成一定的影响；地块东南侧为市煤气公司批发部、万友燃具厂、天宝石材厂、油脂厂、粮食交易市场等单位，对项目环境有一定影响，但目前该地块已被上虞市政府征用，已规划为商住用地，并计划于2003年12月对外推出。 6、二公里范围内商业金融文化教育医疗等生活设施分布规划状况（见下图） 地块正北侧，隔灵运街，为绿城·华维外国语学校和上虞国际大酒店（五星级）。目前该五星级大酒店处于装饰扫尾阶段，即将投入使用； 地块西北面，距离约300米，为规划中的市人民医院； 地块西面，隔恒泽苑，距离约250米，为正裕幼儿园，是一所由市妇联托管的市区规模最大的民办幼儿园，开办于2002年，集寄宿制与普通全日制于一体，可容纳30个教学班，现有15个教学班，教职工66人。 地块西面，隔正裕幼儿园，距离约300米，为恒利菜市场，总建筑面积17000㎡，内外营业用房180间，摊位1000余只。 地块西南面，距离约600米，为大药房恒利店。 沿灵运街，西距地块约800米，为规划中的商业步行街， 西距地块约1000米，为实验小学，属上虞市目前规划最大，教学质量最好的小学。 沿灵运街，西距地块约600米，为鹤琴幼儿园和电大。 沿灵运街，西距地块约2公里，为规划市政府、文化中心和市民广场。 地块距离老城区商业中心约1500米。 第二节　规划技术指标 规划用途 商业、住宅综合用地。 出让年限 商业40年，住宅70年。 三、规划指标 土地总面积：96891㎡ 容积率：1.5以下 日照间距：≥1：1.25 建筑密度：30%以下 绿地率：40%以上，其中中心集中绿城10%以上，并应根据红线要求建设滨河绿带（其中百崧河河岸砌杴由政府负责）。 附：规划红线图 四、技术经济指标 1、沿灵运街建筑规划为商住楼、写字楼（其余三面不得设商业用房，均为通透式围墙），其中写字楼不少于40%。 2、建筑风格：体现江南水乡特色，并要求坡屋顶。 3、要求电力、电信等管线埋地铺设。 4、要求沿街阳台圴应做封闭式阳台，用塑钢窗封闭，沿街建筑不准安装凸面防盗窗。 5、如需设置屋顶水箱、机房等外露建筑物时，应有遮挡设施，并与建筑立面相协调。 6、沿街建筑物，其管道及附属设施不得临街外露，建筑物的建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水。 7、底层商业用房层高控制在4.0－4.8米之间。 8、建筑间距及层数要求：间距不得小于1：1.25，多层要求为5－6层，其中5层不少于40%，高层要求12层以上。 9、不得单独另建零星附房，根据人防工程要求高层建筑及中心绿地应设地下设施。 10、要求住宅层高2.9米，附房层高不大于2.2米。 11、每户厨房应设置