世联广州市白云美食文化中心项目策划全案3.doc

白云饮食文化中心策划全案 ■开 发 商：广州市金锋实业有限公司 ■投 资 商：广州市白云区三盛实业有限公司 ■商业策划：新恒迪商业经营管理有限公司 ■运营主理：新恒迪营商机构 2004年8月 目 录 一、项目周边区域市场调查 5 (一)、白云区市况 5 (二)、白云区商业分析 7 二、饮食业态的分析 11 A、中国餐饮市场竞争态势与对策研究 11 B、加入WTO后的中国餐饮业 25 C、新世纪社会餐饮十大现象 32 D、广东文化与饮食习俗 37 E、客户加盟意向分析 42 F、客户加盟意向分析 43 三、其它业态的分析 46 A.广东零售业分析 46 B.国际玩具市场分析 53 C.妇儿用品市场分析 61 D.饰物精品市场 67 四、项目定位与命名 72 项目命名 86 通过以上综合分析特将此项目命名为： 86 “白云新城汇美食”或“白云饮食文化中心”或 “金锋美食新天地” 86 五、项目总的开发思路 87 我们的开发思路： 87 六、目标客户群定位 89 七、项目功能分区图 90 八、商铺招商推广策略 96 九、招商策略 102 十、营销方案 106 营销要领主题设计及深化可持续发展分析 106 ----与时共进的黄石路饮食城 106 黄石路美食城的认识 106 十一、项目招商人员培训手册 109 十二、核心问题的解决方案 114 12-2制定在项目餐饮功能招商战略TOWS策略方案 139 十三、下阶段工作内容 140 一、项目周边区域市场调查 (一)、白云区市况 白云区位于广州市的北面东邻增城，西临南海，北接花都、从化，南连黄埔天河、越秀、荔湾等区。全区总人口174.87万人，其中本地人口约75万人，外来人口接近100万人。 白云区人口中约有100万人分布在华南快速干道以南的城区范围，人口分布较为集中；约有75万人分布在华南快速干道以北的农村地区，人口分布较为分散。 2002年,白云区消费品市场繁荣活跃，社会消费品丰富，消费额保持快速增长，社会消费品零售总额140.18亿元，比2001年增长17.9%。总量在全市各区排首位，增幅排第三位。消费品零售总量增加，增长速度加快，有力地拉动了白云区经济的快速增长。 据了解，白云区将发展成为现代化都市郊区，新规划将为八分区实行不同的策略，进一步促进白云区的发展,尤其是旧机场改建成纯商业以后将对周边商业的发展起到了决定性作用；加上地铁二号线“江夏站”出口对未来本项目的影响力。 ?发展中心区 中心城区 2004年八月旧机场搬迁工程完成后，新建的白云新城将东至白云山，南至广园路，西至机场路，北至华南快速路，区内规划总人口25万人。区域内丰富的土地资源、不可复制的“自然山水”资源以及副城市中心的有利地理条件，是白云区发展的最大优势所在。 (二)、白云区商业分析 2-1整体商业状况 白云区乃广州市最大的区域，分布面较广，商业网点分布较散，缺乏有标志性的专业商业代表，整体看来急需行业洗牌，有待整合。其实白云区到处暗藏商机，属于各种商业处女地，有待商家挖掘。凭着它有便利的交通网络以及现有的地形结构同丰富的人力资源以及低廉的劳动力，想必近年内将会有大批商家、企业进驻。 主要以专业市场及批发市场为主，附带部分零散商业，经营者及消费者亦主要以外来人居多。而本地人则主要以出租物业及自营零散商业为主要经济收入。 两大商场激活白云新商圈 根据市规划局对白云新城必威体育精装版规划，整个白云新城将调整为以纯商业、高档写字楼为主、居住为辅的大型商用经济圈。 在商业领域，一个单独的商业项目未必能做旺整个地段，只有多个具有不同功能的商业项目，才可能形成商圈，带旺区域发展。如北京路步行街、中华广场、天河城商圈等等。在百信广场和白云新城这两大商业项目的周围，汇聚着时代花园、白云骏景家园、白云高尔夫花园、祥景花园、汇侨新城、时代玫瑰园机场西小区、外语学院等众多楼盘，必将带来庞大的消费群体。 项目所在的黄石路是白云区商业较为繁华活跃的地段，而该路段小区盘楼价、租金较高，令目前一、二手房市场出现非常明显的供不应求现象。 需求旺盛供应有限，同时受区域经济发展的刺激以及区内人口密集程度的不断增高，黄石路沿线的商铺成交逐渐活跃，呈现供不应求的局面，去年第一季度录得的成交均价为8910元/平方米，而从第三季度开始，商铺价格一路走高。而白云区北部的商业是由原来的市场、集市发展变化而来，以新市墟、萧岗市场、宏丽购物中心和齐富大厦等为中心，普遍档次偏低，经营环境带有集市气息。南部则以乐嘉路区域为中心，开发范围以新开发商铺的售价较高，临街铺位在2—4万元/平方米，位置较差或室内的售价在6000—7500元/平方米，而且市场的承接力较强。而大多数商铺的租金每平方米在40—150元之间，而新市附近的临街铺位在150—250元，黄石路则在50—11