上海天使之城·丘比特国际婚庆广场经营策划方案1.docVIP

上海首家超大规模婚庆主题商业航母 天使之城*丘比特国际婚庆广场 Cupid’s International Wedding Plaza 经营策划方案 目录 第一章 项目概况 商业定位 市场SWOT分析 商场经营定位 商业品牌定位 商业规划 商业功能规划 主要业态、业种分析 商业环境规划 目标消费群规划 经营方案 经营模式 招商策略 经营策略 推广策略 商业目标 商场经营目标 整体商业目标 第一章 项目概况 天使之城*丘比特国际婚庆广场位于人民路777号，为高档商品住宅东淮海公寓1—3层沿街商场群房。东面毗临城市大型绿地古城公园，西至露香园路、福建南路，建筑面积共6255平方米。商场地处豫园商城、淮海路商业街上海两大主要商圈交集区域，距离外滩仅一站路，属市级商业中心地段，地理位置优越，交通便捷，周边商业氛围与人气俱佳。 周边交通：11、64、17、126、926、920、830、930、586、66、929路等及规划中的地铁5号线。 周边配套：学校、邮局、医院、银行、大型绿地、商场等。 目前状况：现房，可以交付使用。 内部装修：OTIS电梯两台，自动扶梯两台（暂定），中央空调、消防系统、上 下水、强电、电话 项目面积： 层高 一楼 1320.1751平方米 4.5米 二楼 2166.1152平方米 3.9米 三楼 2038.2507平方米 4.9米 主楼 730.94平方米（二、三楼各365.47平方米） 车位配置：共30个自有地下车位，平均每层10个。 第二章 商业定位 一、市场SWOT分析 1、优势 拥有成熟、繁荣的区域商业大环境 本案属市级商业中心豫园商城商圈，同时受淮海路商业街辐射影响，有着较为成熟的商业氛围和人气。豫园商城的客流来自全国各地，旅游业、小商品业经过长期发展已相当繁荣，人气指数在上海各大商业圈中首屈一指。淮海路商圈则是上海高雅购物场所，客流素质较高。两大商圈产生的客流量预计在4000万人次。 独有沪上闻名的“婚纱一条街”特色经营基础 本案所处淮海东路起至豫园商圈间的人民路段，自九十年代初就形成了“婚纱服务特色一条街”的独特经营风格，在上海婚庆消费市场中极具知名度。但随着消费观念的发展，加之国内外品牌影楼、专业婚庆礼仪服务公司的竞争，对人民路的婚纱一条街造成很大冲击。同时，现有经营者小规模的单打独斗对于经营发展产生了较大的局限性，经营场地、商业环境、格局较差，都阻碍了婚纱服务特色一条街的拓展。由于目前政府正在大力加快旧区改造的步伐和力度，现有的婚纱一条街正面临即将动迁的局面。目前这一特色一条街虽然整体经营滑坡但基础市场还存在，现有商业资源值得进一步加以利用和挖掘。 2、劣势 豫园现有商业业态参差不齐，总体定位不高 豫园商圈主要以旅游消费、黄金饰品和小商品批发市场为主，该商业定位由历史发展自然形成，无整体前瞻性规划，商品档次相差悬殊，造成了该地区客流素质的参次不齐。虽然目前经营情况成熟、稳定，总体向好，但缺乏现代商业项目长期发展的后续动力。因此新生商业项目不能简单复制豫园现有业态、业种，否则将因缺乏竞争力而导致大的经营风险，反之必须探索特色经营道路。 地处两大商圈过渡段，客流量相对为中心区域所分流 本案位于豫园商城和淮海路商圈中间的商业过渡段，以临街小商铺的经营业态为主，经营范围和模式较为杂乱和陈旧，小规模的经营模式存在较大的发展抗性。由此决定了本作为该区域新生项目，必须考虑与两大商圈的错位、错业经营定位。 3、机会点 市中心级商业版块规划将日益完善 随着黄浦区旧城区改造力度的加快，本案所处区域也进入了前所未有的发展快车道。大型环城绿地古城公园的建成，河南路拓宽工程的建设启动以及正进入方案规划阶段的以“上海旅游商业中心”为主要定位的豫园商城改造拓展计划等一系列市政基础建设和商业建设规划都将大大改善豫园及周边的商业、旅游环境。近期人民路、复兴路、河南路20万平方米