上海湖畔佳苑三期精装国际公寓策划报告3.docVIP

市场篇 一、上海同类产品比较及分析 我们的目标： 让我们的湖畔佳苑三期精装国际公寓成为市场中炙手可热并广受追捧的楼盘。 为此，我们搜寻上海房地产市场中近几年涌现出的名盘，并悉心剖析了与湖畔佳苑三期类似的产品，我们选择了联洋新社区中的中邦风雅颂碧云东方公寓碧云新天地万科朗润园 1、中邦风雅颂地址：浦东芳甸路300号总建面积13.64万平方米3幢12层小高层和5幢18-27层高层绿 化 率58% 1）项目介绍： 该项目原名联洋年华三期，总建筑面积136000平方米，由5幢小高层和3幢高层组成，总户数714套。主力房型为140-160平方米的三房和180-190平方米的四房，还有部分顶层复式。屡获国际设计奖项的美国迈阿密ARO建筑设计事务所和香港贝尔·高林两家国际机构绿化率达58%，大量东南亚高大树木形成城市森林的效果全新概念国际滨水社区。?物业方面将在社区内配备女骑警，是本市实行智能化整体物业管理的第一家。水清木华上海证大三角洲置业有限公司 地址：芳甸路333号总建面积14万平方米两幢28层高层，三幢小高层绿 化 率55% 1）项目介绍： “水清木华”国际公寓基地周边为高档居住区及浦东第一大公园——“世纪公园”，交通便捷，地理位置和环境条件为优越，　　区域综述 联洋社区是由联洋进行土地统一规划，然后分播给各大开发商进行房地产开发的世纪公园高尚居住区，在整体的开发布局中做到了道路先行，配置先行，设施先行，使整个区域的每个项目即有一定连贯性，又能充分体现自身的特点和优势。 区域大多项目已基本售完，售时价格在8000-15000元/平方米左右，目前二手市场售价在12000-18000元/平方米。 然而由于销售时多为外地投资或自住客，因此各社区交房后区域人气依然不足，再加上宏观政策的调控，目前区域价格有所回调。 区域客源分析 购买客户分析 从目前浦东二手市场的抛售量中可以看出，该区域的客户主要以江浙一带的投资客为主要购买力，而本地自住的消费者为35%，而境外购买力仅占15% 租赁客户分析 项目的租赁以外地来沪工作的公司白领为主，由于区域环境本身尚未形成一定的居住氛围，而上海本地由于地域因素对联洋尚未认可，而联洋对在沪工作的境外人士的吸引不大，因此该区域此类租客较少。 （二）碧云社区（配碧云社区位置图） 上海碧云国际社区位于浦东金桥，区域划分南至云间路，东临金桥路，西界罗山路，占地4平方公里，是新世纪上海市区中规划完善、规模独具的新兴高层次国际化社区。1、碧云东方公寓地址：碧云路1188号总建面积1幢商住楼、2幢11层小高层公寓绿 化 率% 1）项目介绍： 碧云东方公寓位于碧云国际社区内，总建筑面积2000平方米，只租不售的酒店式公寓3幢11层的小高层，总户数396套。一房77-96平方米，二房86平方米，三房141-152平方米有着很强的个性化需求满足各阶层人士购房需求设有屋顶花园。地下建筑4000平方米的高级会所是同类小区中规模最大的，成为“碧云”楼盘的亮点之一2、碧云新天地金桥出口加工区房地产发展有限公司地址：浦兴路258号总建面积24万六幢小高层碧云新天地家园24万平方米，地处金桥浦兴路、长岛路口，周边外环境清静，由多层小高层混合组成，分二期开发。建筑风格清新明快。网球场及其他健身设施，同时建有1万平方米的集中绿地。坐拥金桥公园小区内建有国际双语幼儿园、国际生活气息。欧陆会所2700平米带温水泳池300米内庭式休闲长街，既有错落有致的多层、小高层，又有在金桥地区难得一见的全景观中央叠加别墅由迪士尼的设计者美国泛亚易道公司进行设计。富有情趣的景观小品等，使得整个社区处处有景致，放眼皆风景。碧云社区已有许多商业、体育、购物、居住和环境配套设施建成，碧云社区“最适宜外商投资”的现代化工业园区以及“最适宜居住”的国际社区 从购买的客户分析中，可以看出，在碧云这个国际社区颇受国外人士的喜爱，声明远播，因此也受到投资者的关注较大，也因此成为境外人士在中国上海置业选择之一。 租赁客户分析 项目的租赁以境外来沪工作的白领为主要客户，且由于区域的地理位置优势，使租赁市场异常火热，也带动了区域的销售业绩。 万科朗润园地址：中春路、新龙路总建面积万8-11层小高层和两幢单身公寓朗润园是一级生态型住宅小区创建项目占地近9.6万平方米，总建筑面积12万余平方米规划有约13000m2中央广场、约4600m2生态水面以花园洋房为主，另有多层、小高层和单身公寓。房型以两房三房为主。全装修住宅综合应用26项新技术产品40%采用万科独家产品———花园洋房5层户户带露台花园小区内无地面行车日式园林庭院，尺度适宜，充分体现人与自然的亲和性。 凭借其优异的地理区位与便捷的交通 通路，七宝依托其悠久的历史文化和成熟 的居住配套，成为了闵行高品质楼盘汇聚 的高档