金成港湾精品青小户型项目营销总案创新.ppt

报告目的 本报告旨在为金成港湾项目整体营销提供一个定位思路，着重强调以本项目的特殊性为本体，探讨一种针对本项目的营销模式，从而为项目整体开发战略、分期营销战略及营销推广策略提供一个明确的方向，以便于整个项目以独特的营销模式快速去化并保证利润最大化。 报告结构思路 我们面临的什么样的市场 项目本体解析 产品定位 核心营销战略 市场定位 客户定位 形象定位 营销策略分解 报告结构思路 较为适中的户型配比 同比主流的市场产品，同期面临同质化产品的激烈竞争 综合性区域性配套商业与社区商业结合的商业规划 以社区商业配套为主，兼顾区域性配套 6层大商业招商先行，鉴于面积不大，可主题考虑整层销售或者定向客户整体销售 若甲方急于回笼资金，亦可采取分割销售的 考虑到以后地价可能存在较大涨幅的可能，建议开发商可自持，作为公司自持资产，保证后续持续经营，同时也为街铺销售带来利好信息，以促进销售 项目小结 随着区域性板块的不断发展，本项目所在区域将成为具备更多环境资源的宜居地段，对城市的内核心居住板块以及成熟居住板块形成辐射，但是目前周边配套尚不完备，且暂时不属于城市房地产开发热点区域； 目前城市客群已经抛弃了仅在某一区域内选择，而是全城有哪些信誉好的足球投注网站适合自己的房源，包括综合对地段、户型、面积、价格的综合考虑； 鉴于2009年出售地块同比较多，2010年势必面临又一次集中开发局面，且考虑到市场状况与国家政策的收紧，同质化产品严重，且在价格制定上采取更加审慎的态度； 项目产品本身有一些亮点，需要进一步的挖掘、提升。 迎合市场刚性需求的中小户型产品 在产品定位上，开发商表现出对市场的专业深入，有效的户型面积配比让本项目展现出意气风发、直接面向刚性需求客户； 产品定位在小地块的营销上符合“短、平、快”的原则，快速回笼资金，迅速去化产品在前期的产品定位上具备一定的营销基础； 对于投资客户，我们以平和的心态对待，在营销推广上不做重点推广，在实际营销过程中，自住客户的追捧，投资客户的敏锐程度远远超过我们的想象，职业的嗅觉可自然的拉动投资客户，加以案场执行行之有效的引导，投资客户在本项目的营销推广与客户组成中将成为辅助客群对待。 有效合理配置的景观资源 小地块一般面临的直接问题就是景观资源与配套不足； 本项目舍弃了分散景观资源的规划设计做法，抛弃了均好性，而以集中式广场配合景观设计，较好的达成了小社区中的休闲空间的集中化设置，也将成为本项目的一大亮点。 商业部分配置有效解决社区配套，但在隶属区域非沿主干道部分将成为销售卡点 大商业的销售模式以开发商实际情况加以调整 沿二环当涂路商业属于顺销产品，鉴于是上下两层，划分原则以中小为主，面积控制在30-85平米为主； 非沿主干道部分商业同比去化难度同比较大，在分割原则上以小为主，主要以社区配套与附属于大商业相关业态布置，建议面积分割原则为6：4，30-60平米占70％，60-80平米占30％； 大商业招商先行，最终营销模式以开发商资金分配方案为准。 鲜明并富有风骨的营销策略 本项目作为中小项目，在核心营销策略上不能走常规、按部就班的营销模式，而需要一种鲜明的、富有风骨的推动营销； 从产品配比上看，中小户型需要鲜明的形象来对应，以走出繁复的客户考虑程序，跳过冗繁的徘徊时间，迅速成交； 从客群层面看，需要富有风骨的营销策略对应客户的面子问题，符合自己的经济的同时，并不失颜面，满足客户的虚荣心。 灵活的销售策略 鉴于短、平、快“回款要求，同时兼顾利润最大化要求，在营销策略上采取灵活有序的销售策略； 灵活的营销策略不仅体现在灵活多样的营销模式上，更体现在鲜明推广主题上； 销售程序的灵活多变也是核心营销策略之一，在营造火爆销售氛围的基础上，兼顾营销成本的控制，如开盘不一定用大规模的开盘仪式带动，可直接签约，以跳过认购与签订合同期间内可能的客户流失； 价格策略上对认筹阶段的客户进行细分，抛弃传统的越高越贵的传统价格制定原则，以客户本位为价格制定原则，采取中段价格最高或者分段楼层一口价的价格策略，以解决”三高“产品滞销的所带来的后期营销成本增加以及”三高“滞销房源对整体销售的进度影响。 张扬并极具传播性对应客群的推广主题 项目的传播性在项目入市扮演着重要角色，作为极具青春气息的项目产品，须以张扬且富有带动性的推广主题面市，力求在最短的时间内向全城发出邀约信号； 传播性体现在推广渠道上，而推广渠道对应的是客群浏览渠道，本项目除却传统的硬广、围墙等推广渠道，应增加主流网站的投放，以求项目信息迅速抵达目标客群。 个性而激情昂扬的展示物料 企划本身没有价值，仅因为有效的整合资源与行之有效的执行而体现价值； 最终企划方案必须落实到有效的资源整合与执行层面，对于本项目产品以及营销策略，个性化与激情昂扬的物料必须具备，展示物料包括售楼处