第三章景区的投资管理.ppt

资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。 对景区资金产生影响的两个因素是投资和管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。 第三章 旅游景区的 投资管理 第一节 景区投资概述 第二节 投资资金的运作 第三节 投资活动的管理 第一节 景区投资概述 一、景区投资的特点 二、景区投资的分类 三、投资管理的目标 一、景区投资的特点 景区在产品性质上的特殊性导致景区的投资与其他行业相比具有自己的特征，旅游景区投资主要有以下特点： ①投资金额大 ②投入时间长 ③沉没成本大 ①投资金额大 ②投入时间长 ③沉没成本大 二、景区投资的分类 （一）按投资的流向划分 （二）按投资的时间长短划分 （一）按投资的流向分类 从景区投资的最终分配和使用的流向来看，景区投资可以被分为三个部分： ①景区规划设计费用 ②景区基础设施建设费用 ③景区服务设施和项目建设费用 ①景区规划设计费用 ②景区基础设施建设费用 ③景区服务设施和项目建设费用 （二）按投资的时间长短划分 按照景区投资时期长短可分为：长期投资和短期投资。 长期投资：投资回收期超过一年的各项景区投资。一般被列为景区的固定资产或非流动性资产。 特点：变现能力差，对资金的占用明显。 对待方式：在开发建设时做好投资的可行性研究，合理分配资金流向。 短期投资：一年内能够回收的景区投资，该部分投资在账面上通常被列为景区的流动资产。 特点：其运营效率关系到景区效益的实现。 对待方式：加强对该部分投资的控制和管理，尽量减少资金的占用，加速该部分资金的周转。 三、投资管理的目标 景区投资管理：针对景区的建设性、生产性和经营性资金需求，为景区尽可能吸引资金流、保证资金安全及实现预期收益率的管理行为。 对于任何类型的投资管理而言，资金的安全性、流动性和收益性等三个指标的完美结合是投资管理的最高境界。 景区投资管理的目标可以大致概况为以下三点： （一）保障景区发展所需资源 （二）提高景区的投入产出比 （三）盘活优化景区资金资源 （一）保障景区发展所需资源 尚未开发景区—景区开发工作的全面启动 已建成的景区—保持并优化服务质量、提 升市场竞争力 具体工作：吸引景区投资、拓展景区融资渠道 吸引景区投资 景区投资管理就是为景区找到最佳的投资者，使景区获得最佳的资金、智力和市场资源。 景区发展日益大型化、科技化 景区投资规模不断扩大 减少投资风险 景区投资主体日益多元化 拓展景区融资渠道 融资对于企业而言可以花费最小的成本得到最大的收益。 随着现代金融业的迅速发展，景区的融资渠道发生着日新月异的变化、各种新型的融资方式和金融衍生工具不断涌现，景区投资管理应该在拓展景区融资渠道的同时，选择最优和最适合该旅游景区的融资方式。 （二）提高景区的投入产出比 投资者投入资金是以获得较高的投资回报为目的，因此，如何安排资金的使用提升资金的使用效率和收益水平成为景区投资管理者的重要工作内容。 投资效率的衡量指标：投资收益率、投资回收期、景区的投入产出比 投入产出比是决定其他两个衡量指标的根本因素。 实现较高的投入产出比 前提：投资项目筛选时，严格按照市场的需求并准确预见未来市场的变化，只有将资金投入到正确的项目中才能保证获得最佳的收益。 因此，景区投资管理中关注如何选择真正适合景区发展的项目，并确定项目的合适规模也是很重要的。 （三）盘活优化景区资金资源 实质：提高资金的流动性和安全性 流动性强，资产容易变现，安全性会较高。 景区资金大多属于长期投资的范畴，流动性较弱，因此资金管理人员需要制定出详细的投资计划，对投入的资金在不同的项目间以及长期投资和短期投资间进行优化分配，保证投资者的资金安全性。 第二节 投资资金的运作 一、投资主体的甄选 二、投资方式的设计 三、融资渠道的选择 一、投资主体的甄选 并非所有拥有资金的个人或组织都能够成为景区投资的主体，因为景区的投资者通常也会在较大程度上参与景区管理，因此，景区投资者应该具备一定的经营理念和管理思想，只有这样的投资者加盟景区建设和管理才能促进景区不断进步和发展。 （一）投资主体类型 按照投资者投资实力和涉及的范围来看，景区投资可以分为两种类型： ①单一主体型 ②多元主体型 ①单一主体型 定义：景区的开发建设在一个经济主体的资金支持下完成，其他个人或企业不投入资金。