02城市商业市场研究-模块.pptx

模块研究——商业市场研究总结;PART 0 商业市场研究总结/研究思路;;;PART 1 商业市场研究总结/整体供应总结;;通过市场研究总结，提炼出对项目的客户来源、租售模式、租金定位等方面的启示。;;竞争区域分析总结;PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析;数据来源:市场调研;响螺湾;百货;滨海新区商业市场主要采用的是完全出售运营模式（除百货商场外，百货商场绝大多数采用只租不售的运营模式），各类不同商业所适用条件及所采用的运营模式有所不同。 租售结合的模式开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 完全出售投资者也具备完全的经营自主权，同时开发商可以快速回收投资。而相对劣势是开发商对后期商业引入档次、品牌、业态等缺乏统一管理和协调性。 只租不售更利于项目的长久持续运营，走可持续发展之路。劣势是对开发商的经营管理能力及运营能力要求较高，同时对开发资金实力的要求也较高。 而售后返租实际上是商业地产销售以及投资方式的一种组合方式，于开发商及投资者均有获益。相对能实现较高的售价，但需要具备开发商基础、项目地段条件以及盈利保证。;租金市场表现的影响因素： 作为传统的商业重点区域，解放路商圈发展历史悠久，商业氛围浓厚，故沿街商铺租金价格相对其他两个区域较高。 开发区百货总体定位中档偏高，主力客群为购买力较高的中高档商务人士，因此商家能够承受租金能力较高。 解放路商圈大多数特色商业街因开发商完全出售产权，交由小业主在经营，管理混乱，档次较低。开发区则采用由开发商持有，并统一经营，保留部分主力店，租售结合的模式，招商中保持统一性，租金则相对较高。;从不同商圈的客户来源来看，解放路商圈商业消费群体辐射面更大，涵盖各个消费层面，其中中青年消费年龄段居多，消费也主要以购物为主。 本项目所在区域内的客户主要以区域辐射范围内的中端收入阶层为主。注重产品的性价比。本项目若打造商业物业，需有针对地确定商业主题和主力消费客群，打造目的性商业消费主题。;周边竞争环境研究总结;PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结/周边竞争环境分析;序号;区域商业产品特征 解放路商业街目前商业产品结构比较单一、形态发展不均衡，以百货商店为主，缺乏上档次的综合性购物中心和娱乐休闲场所。 外滩商业街紧邻塘沽热门旅游景点—外滩，同样面临产品同质化问题；90年代末随着乐购超市落成，外滩商业街业态问题虽得到一定程度上的缓解，但远远不能满足需求。;解放路商业街内业态商家数量比例汇总;名称;项目名称;金元宝商厦;竞争个案研究总结;PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结/竞争个案分析总结;三、品牌特征;;PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结;;PART 3 商业市场研究总结/市场需求总结;;;;;;商业空间：仍具有较大的商业发展空间，较为缺乏购物中心商业形态以及丰富的品牌商家； 消费水平：消费观念趋于时尚，日常消费中侧重于餐饮、购物、休闲消费；商务宴请需求较大； 入驻意向：区域商铺的需求量较大，大部分商家有意向入驻，未来出租市场看好； 户型面积：小面积商铺较受经营商家的喜爱，以60㎡及以下为主； 承租能力：在7-10元/㎡/天；租赁商铺是大部分商家认同的运营形式； 适合业态/业种：影??、餐饮街、休闲运动城、主力百货是商家认为最适合入驻本项目5大业态。;;区域属性