商品房买卖纠纷讲座.ppt

中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 商品房买卖纠纷的五种情况 及法律适用问题 主讲人：张保新 商品房买卖纠纷的特点 一、案件数量多，增长迅速 二、争议多样化 一房两卖、延期交付、逾期办证、房屋质量纠纷 三、案件群体性强，敏感案件增多 利益大、影响大、调解难。处理不当可能引起群体事件。 商品房买卖纠纷的原因 一、经济因素 1、利益驱动 2、资金不足 3、市场变化 二、政策及政府监管因素 1、政府招商引资 2、政府监管缺失 3、政策变化。 三、当事人自身因素 1、开发商缺乏诚信。2、买房人没有承担房屋降价的承受能力。 1、商品房买卖合同定金问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用” 商品房买卖合同定金问题 当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。 2、房屋延期交付问题 交付条件： 《城市房地产管理法》第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 竣工、验收的标准： 1、“四方验收” 开发商、设计、施工、监理进行验收 2、 “四方验收” +专项验收 消防、环保、规划核实等 3、政府备案 4、政府备案+水、电、气、暖等配套工程。   房屋延期交付问题 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 　第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。 房屋延期交付问题 第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： 　　㈠工程竣工验收备案表； 　　㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； 　　㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； 　　㈣施工单位签署的工程质量保修书； 　　㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。 　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 房屋延期交付问题 延期交房的表现--拒绝收房 1、开发商交付的商品房不符合交付条件，即尚未取得备案手续。 2、开发商交付的商品房存在足以影响使用 质量问题。 3、配套设施尚未齐全，如商场、会所、绿地等 4、漏水、脱皮等轻微质量瑕疵 5、开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 6、交房时开发商要求支付其他费用导致交房不能 3、逾期办理房屋产权证问题 我国《城市房地产开发经营管理条例》第３３条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 逾期办理房屋产权证问题 房地产初始登记主要系由开发商负