商铺租赁律师函.doc

江苏公大律师事务所 Jiangsu Gongda lawfirm 律师函 地址：苏州市人民路1078号三楼 传真：0512电话 邮编：215002 上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司： 江苏公大律师事务所接受张玉霞女士、魏贤茂等二十余商户经营者的集体委托特指派本律师处理其与贵司之间商铺租赁合同事宜，现致函于贵司如下： 二、租赁标的消防设施不合格，导致合同效力瑕疵。 2011年8月份期间贵司与本代理人的委托人签订了《物业租赁合同》二十余份。租赁标的为贵司经营的位于亿象城的“亿盛百货”一、二楼各商铺。该《租赁合同》的第六条第七项约定：甲方应确保亿盛百货的一次消防验收合格通过。根据《中华人民共和国消防法》第十五条明确规定：公众聚集场所在投入适用营业前建设单位或者适用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查…未经消防安全检查或者经检查不符合笑傲放安全要求的，不得投入使用营业。该规定应属于强制性规范中的效力规范。本合同的效力因标的违法而存有瑕疵，而《合同》约定由贵司来承担“亿盛百货”的消防验收合格义务。可见，应由贵司对本《合同》的效力瑕疵承担全部责任。委托人诉称，2011年11月16日曾被沧浪区公安消防大队查封，要求整改，直至2011年12月26日一楼的消防才获验收合格，而二楼的消防设施至今仍未获通过。而本《合同》约定租赁期自2011年11月1日起始计算。消防设施的不合格不仅使本代理人之委托人不能如期正常投入营业，更是给他们的人身安全、财产安全带来巨大隐患。故，故贵司的行为已严重构成违约。 二、租赁标的其他配套设施不到位，致使合同目的无法实现。 商场硬件设施的达标是本合同的题中应有之义，也是《合同法》依据诚实信用原则苛以贵司的附随义务。据委托人一致陈述，合同租赁标的的硬件设施主要存在以下相关问题：首先，整个“亿盛百货”商场电路布局不合理，商户在试营业过程中往往出现无故跳闸等现象，造成商户的照明系统、收银系统等非正常损坏；其次，消防报警系统质量存在严重瑕疵，经常发生无故报警，给商户的顾客造成心理影响（顾客从商户里匆忙逃出的现象时有发生），致使商户的经济利益遭受巨大损失；在此，商场温控系统瑕疵，空调单向制冷不制热。以上硬件设施的不到位严重影响着商户的经营活动，直接导致合同目的不达。经经营者数次与贵司沟通，仍未获妥善解决。 三、商场的软件设施同样不到位，致使合同目的无法实现。 确保相当程度的开业率及广告宣传，不仅是商铺租赁的行业惯例，更是贵司对商户作出的具体承诺。只此，稳步提高客流量，双方才能实现共赢。然而，根据委托人陈述，贵司在软件设施方面存在主要问题如下。首先，贵司虽曾向所有商户承诺整个商场开业率不低于90%，然而时隔四个月后的今天，整个商场的开业率仍不足50%。而贵司仍未根据《物业租赁合同》第九条第四款约定采取相应措施提高开业率，造成商场整体客流量严重不足。其次，贵司承诺的采取短信宣传等广告措施，据商户抽样调查，从未获实现。 四、《物业租赁合同》中的部分格式条款无效，合同整体结构失衡。 本合同属于贵司为反复使用而预先拟定，单方面提供的格式合同。该合同第九条违约责任一章中规定了大量的违约责任条款，其中绝大多数只是规定了乙方违约时应如何承担违约责任的情形。但对甲方违约的违约责任承担方式则很少提及。根据《合同法》第40条：提供格式条款一方免除其责任，加重对反各责任，排除对反更主要权利的，该条款无效。对此，在贵司存有上述根本违约的情形下，乙方有权单方面行使解除权并要求贵司承担与其相应的违约责任。 基于上述情形，商户的各经营者的经营活动难以为继，贵司对此应难辞其咎。贵司作为商铺的出租方与管理者应该具备大企业的风范，面对自身出现的种种弊病，首先应该勇担其责，而不是急于追索租金。商户短暂拒付租金实际上是对贵司根本违约情形作出的行为抗辩，是在行使同时履行抗辩权。贵司只有妥善解决自身的问题，全面履行了合同项下的每一项义务，才能行使自己追索租金的合同权利。只有商户利益的实现有保障了，贵司的利益才会得到根本解决。本律师认为，在贵司严重违约的情形下，委托人保留追诉贵司违约责任的权利。希望贵司本着互惠、共赢的原则积极与本律师的委托人积极磋商。为免事态进一步恶化，本律师恳请贵司重视此函，三思而行。 顺颂商祺 江苏公大律师事务所 霍志杰 律师 2012年3月7日