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目录 O（机会）： 1 品 牌 层 面: 1 市 场 层 面: 2 1、市场格局 2 (1)完成了全国化布局,市场占有率将迅速提高; 2 （2）市场竞争 4 行业壁垒日益提高 4 （3）市场预期： 4 政 策 层 面: 5 T (威胁): 6 (1) 品 牌 竞 争 6 （2）政 策 威 胁: 7 一 土地政策（即是资源又是负担） 7 二，货币政策 7 三，市场转向 7 O（机会）： 品 牌 层 面: (1) 保利是中国房地产行业数一数二的品牌 （2）多年的品牌建设，形成了较高的市场知名度和竞争力；公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售。 品牌价值 市 场 层 面: 1、市场格局 (1)完成了全国化布局,市场占有率将迅速提高; 保利地产全国市场占有率达到1.17%”1.67%”; 土地储存相比其他机构在二,三线城市占有量更多,有利于规避政策风险(目前国家主要调控一线城市房价,二三线城市发展空间相对较大) 即使在08年房地产行业普遍不景气的一年,保利依旧成为为数不多销售面积增长的企业。,(同样作为国家对房地产进行宏观调控的一年,08年的情况可以作为2010年的参考) 作为目标剑指全国的房地产企业，立足于发家地广州，向全国版图进军，不再将鸡蛋放在一个篮子里，多点开花，全面丰收。 （2）市场竞争 行业壁垒日益提高 从现实情况来看，在房地产行业集中度不断提升时，很多资源和项目也在向具有国资背景的企业集中，有数据表明，当前全国性以及区域性地产龙头企业中，国企所占的比重越来越大。项目、资金、土地、人才等资源也有向实力国企转移的趋势。 （3）市场预期： 国信证券研究报告认为，保利是未来业绩增长最为确定、成长性最好的全国龙头公司； 资本市场作为投资者信心的晴雨表，虽然作为房地产整个行业在近阶段受政策面影响，表现较为低迷，但是从2008年7月至今，保利地产远远跑赢万科。 政 策 层 面: （虽然从10年以来中央出台一系列调控房价的政策，但是作为央企的特殊背景，一些政策由于对民营企业伤害更大，会成为保利扩大市场份额的契机） 1，2010年3月18日国资委令78家央企在15日内拿出退出房地产市场的方案。对主营业务不是房地产的央企进行管制,确定了16家以发展房地产为主业的央企.(地位确立;退出的业务市场需要接管,扩大市场份额;) 2，土地、资金与人；其中前两者属于最基本的生产要素，考虑到中国土地市场的特殊性以及银行体系的国有化特征。作为央企的代表，保利和中海具有土地获取和银行融资方面先天性的优势，因而，他们也往往具有民企与资本化企业所不具备的霸气。从保利十几年的发展历史来看，保利曾经遇到两个战略机遇，保利正是抓住了这两次战略机遇，才使其进入了发展的快车道。其中一个就是被赋予了整合央企地产资源的身份，获得超常规发展的机会；另一个就是成功地在国内上市，从而具备了很强的融资能力。很多中小国企地产公司经营能力比较弱，迫切需要进行资源整合，以实现国资的保值增值。国资委对央企地产公司的期望比较高，国资委主任李荣融就曾明确表示，如果央企的主营业务不能在本行业中处于前三位，就要进行整合。这种国资管理思路既为有实力的央企地产公司提供了巨大的发展机会，同样也会产生经营方面的巨大压力。与此同时，房地产的社会保障越来越受到重视，国企地产公司将承担更多的社会责任，那么也就能获得更多资源和发展机会。遏制房价过快上涨现量价齐升 一批人不差钱！ T (威胁): (1) 品 牌 竞 争 （即在追赶万科，又是其他企业追赶的对象） 国内已经密集了诸如万科、绿城地产品牌 （2）政 策 威 胁: 2010年 2010年9月27日开始国土部、住建部、央行、财政部、国税总局相继出台了多条重磅政策，其中短期内直接作用最大莫过于《关于完善差别化的住房信贷政策有关问题的通知》，通过再一次提高购房贷款的门槛，抑制需求释放，进而反作用于房地产的上游环节，以期达到稳定房价的作用。 1:“囤地”一年不得再竞买土地(保利地产2009年投资461亿元，新增1464万平方米土地储备；总土地储备近3000万平方米。对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低商品住房等项目资本金比例 10年1月10日 国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台11条措施，要求对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 三，市场转向 （1）行业利润率有所下降?随着房地产市场的不断发展和规范，房地产企业依靠“土地红利”获得超额利润的时代已经不复存在。而随着行业集中