商品房预售论文.docVIP

目录 一、绪论 1.1选题背景及意义 1.1.1选题的背景介绍 1.1.2本课题研究的意义和目的 　 1.2国内外研究现状及水平 1.2.1国外商品房预售的现状及水平 1.2.2国内关于商品房预售的研究现状及水平 　 1.3 本文的研究内容 二、商品房预售合同的概念和性质 2.1商品房预售合同的概念 2.2商品房预售合同的性质 　　 2.2.1预售方主体要求的特殊性和预售条件的法定性 　　 2.2.2商品房预售合同是不动产买卖合同而不是承揽合同 　　 2.2.3商品房预售合同是一种远期交易合同 三、商品房预售条件存在缺陷及改进途经分析 3.1商品房预售的概念及特征 3.2商品房预售条件及当前预售条件的缺陷分析 3.3商品房预售条件的改进途经分析 四、商品房预售制度在我国市场经济体制下的积极作用 4.1我国原有福利性质分房制度的特点和弊端 　　 4.1.1福利性质分房制度的特点 　　 4.1.2福利性质分房制度的弊端 4.2商品房预售制度的出现、作用和积极意义 　　 4.2.1商品房预售制度的出现 　　 4.2.2商品房预售制度的作用 　　 4.2.3商品房预售制度的积极意义 五、消费者研究 　 5.1房屋预售纠纷的特点与表现形式 5.1.1概念及构成条件 5.1.2案件呈现特点 5.1.3表现形式 　 5.2消费者权益受损的原因 5.2.1开发周期长，不确定因素多 5.2.2预售广告夸大其词 5.2.3行政监管力度不够 5.2.4开发商与购房者地位相对不平等 六、风险防范 　 6.1购房人的风险 6.1.1认购书的风险 6.1.2购房人可能面临的广告风险 6.1.3开放商逾期交房形成的风险 　 6.2预售商品房的风险防范 6.2.1设立预告等级制度 6.2.2规范合同的内容和形式 6.2.3利用商品保险分担分散风险 七、发展趋势 7.1关于商品销售发展趋势的争论 7.1.1现货交易才是真实的 7.1.2商品销售形式也逐步向多样化发展 7.1.3 各种销售形式同时并存是发展趋势 　　7.2关于推行商品房预售是否“一无是处”的争论 7.2.1符合市场经济发展的需要 7.2.2可以降低平均售房价格 7.2.3有利于培育和发展住房市场 7.2.4可以减少居民的购房支出 7.2.5一种房地产金融的融资形式 　　7.3.对商品房预售中出现许多问题应持何种态度的争论 7.3.1商品经济就是一个问题多的经济 7.3.2商品房预售要把好4关 　　7.4及时的、正确的、权威性的总结 　 一、 绪论 1.1选题背景及意义 1.1.1选题的背景介绍 商品房预售制度的设立拓宽了房地产企业的融资渠道，加速了建设资金的流动速度，提高了资金的使用效率，缩短了房屋的开发建设周期，扩大了商品房预售制度的存在。房地产行业的繁荣促进了房地产开发企业的迅速增加，截止2009年我国已经注册成立的房地产开发企业多达87562家，但其中绝大多数是中小房地产开发企业，企业的整体素质和质量较低。在这种情况下，预售制度中预购中人和房地产开发企业的纠纷不断。另外近些年随着经济的增长和社会的发展，房地产市场的情况在不断地发生变化，而商品房预售制度中最关键的部分——预售条件却没能随着经济的发展和市场的变化而改善。虽然个别城市对商品房的预售条件进行了适当的补充，但并没有从根本上改变我国目前商品房预售条件“过时”的局面。房地产开发企业整体素质较低和商品房预售条件不够完善两因素共同导致了我国目前商品房预售市场中预购人和开发企业纠纷过多，消费者所面临的风险过大，处于弱势地位，主要表现在： （1）烂尾楼问题的出现 在商品房预售交易中，从订立商品房预售合同、完成房屋建造到交付预购人使用所经历的时间跨度较大，在这期间房地产开发企业的资金问题、决策问题、房屋的设计及建造问题等都可能导致工程无法完工，“烂尾楼”的出现就是基于着一原因产生的，其出现将会给预购人带来巨大的经济损失。 （2）房地产开发企业不完全履约 在商品房预售过程中，发生下列情况之一都会导致房地厂开发企业的不完全履约行为： 1开发企业因经济利益的需要变更设计文件，导致预购人实际获得的商品房在面积、户型结构等方面与预购合同中约定的商品房不一样；原先设计文件中的缺陷导致设计文件的被动变更；达不到合同约定的质量要求；4因资金不足或