【优质】东城商业街项目可行性分析报告.pptVIP

* 永恒盛·东城商业街 项目可行性分析报告 【内容提要】 壹：项目背景分析… … … … 03 贰：项目定位分析… … … … 09 叄：总体业态定位… … … … 14 肆：项目规划设计… … … … 25 伍：项目工程建设… … … … 32 陆：项目收益分析… … … … 34 1.1 永恒盛集团 ■永恒盛集团有限公司创建于1989年，总部位于中国昆山，是经国家工商总局核准的综合性民营企业，集团集工业、教育、房地产、投资为一体。 ■集团旗下拥有十数家公司，现有员工3000人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师4人，经济师2人，初级职称10人。 集团简介 1、项目背景分析 ■集团自成立以来，秉承“恒心果敢成就未来”的信念 ，以对客户的人文精神、对产品的领先追求、对社会和行业负责的态度扎根昆山，在房地产热点区域开始了自己的发展历程，并在长期历练中不断成长。 ■集团经营方针是“以诚为信? 和谐共赢? 稳步发展”。真诚期望社会各界同仁与永恒盛携手合作，共创双赢，我们坚信：您的信赖与支持会使永恒盛的明天更加辉煌！ 集团文化 1.1 永恒盛集团 ■昆山永恒盛置业有限公司成立于 2005年9 月 5?日，隶属于永恒盛集团。 ■公司成立之初注册资金1000万元。 ■后因房地产开发需要，先后于2006年10月19日和2010年4月9日分两次将注册资金增加到5000万元。 ■现为房地产开发叁级资质，是集房地产开发、销售及物业管理为一体的综合性企业。 永恒盛置业 1、项目背景分析 1.2 项目地段描述 位于昆山市区以东。 属于国家级经济技术开发区。 地理位置 地块位于新星路两侧。 北至横一路，南至昆嘉路，贯穿开发区南北。 四至情况 地块内路网发达，私家车通达性较好。 目前公共交通稍有欠缺。 交通道路 地段相对优越 人口十分密集 1、项目背景分析 1.3 项目经济指标 ■占地面积：63945㎡ ■容 积 率：1.2-1.4 ■总建面积：≤89523㎡ ■建筑密度：45% ■备 注：另有二期现有建筑 7858 11 6943 10 8695 9 5866 8 10529 7 9123 6 7017 5 3641 4 4273 3 面积（㎡） 楼号 1、项目背景分析 1.4 项目立地特点 已建二期商业1万多方，三期商业近9万方。 10万方纯商业项目，独具规模效应。 10万方规模 位于新星路两侧，地块沿街动线1500米，南北两侧共计3000余米。 以街铺为主的商业街区。 3000米动线 区域标杆商业 1、项目背景分析 1.5 项目辐射力 新星路沿线，现有居住人口。 蓬溪园：3万人 方圆5公里 辐射20万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。 蓬朗镇：2万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。 光电园：1.5万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。 产业区：4万人 未来3年内，区域人口将激增至25万人。 人口激增至25万 2、项目定位分析 2.1 整案定位思考 定位核心 建筑体量 一条完整的商业街 超10万方建筑体量 项目位置 经济开发区潜力地段 住宅、厂区黄金核心 辐射人群 周边5万当地居民 十数万周边厂区人员 竞争力产品 三千米沿街动线 稀缺商铺、珍钻产品 2、项目定位分析 2.2 整案市场定位 城东核心·10万方国际风情街区 项目所处位置的明确表征，强化客户对本案地理属性的记忆强度，加深印记。 城东的强化，重点表达工厂密集区和未来次主流居住区，进而突现出商业的稀缺和不可限量的升值潜力。 城东核心 突破商业街的传统概念，引入时尚、品质、高尚的“街区”概念。 为项目在将来的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品质的基调。 国际街区 150万方集中体量 · 15000户超大规模 2、项目定位分析 2.3 市场形象定位1 全国最大安置小区的样板示范街 蓬曦园规划总建筑面积超过150万方，总户数15000-20000，是中国最大的拆迁安置示范区。而本项目的第一重身份，就是该安置小区的重点商业配套，在满足居民日常的生活需求之外，带来更多的休闲、娱乐、教育等方面的享受，全面提升其生活品质。 昆山东部核心区的一站式商业配套 2、项目定位分析 2.3 市场形象定位2 国家级经济开发区 · 3000亿光电产业园 ■项目周边厂区林立，有国家重点打造的光电产业园，有出口加工区、有新兴起来的制造工业区等，云集数千家工厂，凝聚十数万从业人员。 ■此外，前进东路规划为商务办公区，未来也将形成城东商务CBD中心，积聚大量的商务人士。 ■与成熟的工业开发相比，城东的商业开发却相对滞后，以本案10万方的街区商业，正好弥补了这样