对开发房地产课税估价信息系统的建议.pdfVIP

对开发房地产课税估价 信息系统的建议 ◆ 曲卫东 摘要：本文首先从房地产课税估价的特点出发，分析房地产课税估价与一般房地产估价之间的区别和联 系。然后进一步探讨房地产估价信息系统的功能和系统构建的基本原则。以此为基础 ，本文深入探讨和分析 房地产课税估价信息系统的构成、功能、开发以及注意事项等内容。最后，对我国开发课税估价信息系统提 出相关建议。 关键词：房地产课税估价；信息系统 ；建议 一 、 房地产课税估价的特点 房地产课税估价与一般房地产估价存在相同，又 有着明显的区别，主要区别表现为 ： (一)价值标准不同 一 般房地产估价的价值标准是市场价值或者公开 市场价值，课税估价所采用的标准是为税收服务的， 评估结果将作为课税的依据，公开市场价值能否作为 课税估价的价值标准是值得探讨的。联邦德国将房地 产课税估价的价值标准定义为 “普通价值”和 “征税 单价”，明确地界定了课税评估的内涵。建议我国 将课税估价价值标准定义为 “标准价值” (standard (三)空间分布不同 value)，即为了房地产课税 目的，在充分考虑到纳税 一 般房地产估价案例具有随机性特点，案例的空 人的税负水平和承受能力，兼顾效率与公平原则，采 间分布 同样取决于当地的房地产市场 。课税估价则具 用适当课税估价方法评估出的应税房地产在每年年初 有普遍性特点，在空间分布上表现为征税区域的覆盖 的第一天的价值。 性特点。原则上课税评估要覆盖整个行政管理区域。 (二)评估数量巨大 (四)估价时点不同 一 般房地产估价具有偶发性和交易随从性的特 一 般房地产估价的时点是根据估价 目的确定的， 点，即根据交易需要或者接受客户委托进行评估，评 是估价结果对应的 日期，它可以发生在任何时间，例 估数量取决于地区房地产市场的活跃程度。而课税估 如过去、现在和未来。课税估价的估价时点一般是统 价是一种政府行为，需要根据一国的房地产税制对该 一 的，即决定征税的基准年或者基准 日期，例如年初 国全部房地产进行评估，数量非常巨大，可以称得上 或年末。德国规定评估基准 日是年度开始 日，即一年 是 “海量评估” (massappraisa1)。 的1月1日。 (五)评估的周期性 这不符合课税的 目的。 一 般房地产估价是单次的，较少重复进行。重复 此外 ，课税估价采用成本法时，对成本价值的 进行的房地产估价活动一般也仅限于特定 目的的估价， 调整与一般房地产估价不同。课税估价通常利用价值 例如针对房地产基金所拥有的房地产估价和金融部门对 系数 (取值范围50～85％)将成本价值调整到标准价 其贷款房地产监管进行的简短估价。课税估价从本质上 值。一般房地产估价是根据房地产市场情况和特殊价 讲是一种重复性估价活动，根据经济发展和价格变动表 值影响因素对成本价值进行调整，不存在价值系数和 现为一定的周期性。当市场价格变化较明显时，就需要 标准价值，调整后的结果为市场价值 。 重新评估。如果房地产价格稳定，估价周期可以适当延 二、房地产估价信息系统 长，例如德国规定课税估价的周期为六年。 (一)房地产评估软件类型 (六)委托方单一性