第一章 物业设备设施管理基础.docVIP

第一章 物业设备设施管理基础 一、学习目标 本文档由【中文word文档库】提供，转载分发敬请保留信息； 中文word文档库免费提供海量教育、范文、学习、政策、报告和经济类word文档。 学完本章后，应掌握以下内容和知识点。 ① 物业设备的种类和系统、物业设备管理的意义、物业设备管理的目标。 ② 物业设备管理的内容。 ③ 物业设备管理的机构及其职责。 ④ 物业设备管理的制度。 ⑤ 物业设备管理的要求和标准。 二、重点与难点 ① 物业设备管理的有效利用率、完好率。 ② 物业设备档案资料的建立方法与规范管理。 ③ 物业设备的运行管理、经济管理、维修管理。 ④ 物业设备的更新改造管理。 ⑤ 物业设备管理的机构设置原则。 ⑥ 物业设备的生产技术规程制度、运行管理制度及责任制度等。 ⑦ 物业设备安全操作规程。 第一节 物业设备管理的意义和目标 通过学习本节内容，应了解到物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，对于不同类型的物业，物业设备主要是由给排水系统、消防安保系统、供配电系统、通风和空气调节系统、电梯系统、燃气和热水供应系统、通信网络和有线电视系统中的设备组成。 物业设备管理的内容包括管理和服务两个方面。 一、管理好物业设备的意义 ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施的性能与完好率，延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设及物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 二、物业设备管理的目标 物业设备管理的目标是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好及改造好现有设备，提高设备的利用率与完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。 1．设备的有效利用率 A% 式中：A——设备有效利用率，%； ——设备有效工作时间，h； ——设备停机或无效工作时间，h。 2．设备的完好率 B 100% 式中：B——设备的完好率，%； Sn——设备完好的台数； ——设备总的台数。 第二节 物业设备管理的内容 物业设备管理的内容包括物业设备基础资料的管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。现分述如下。 一、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料的管理主要从科学与规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手，对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台账及设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。 二、物业设备技术运行管理的目的 物业设备技术运行管理的目的是使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，并以最少的投入得到最佳的使用效果（经济效益）。 1．物业设备技术运行管理应落实的工作 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ② 对操作人员进行专业的培训教育，按照规定持证上岗。 ③ 加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备始终保持完好能用状态。 ④ 设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 ⑤ 加强对运行中设备的科学监测。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。 2．物业设备经济运行管理 物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面。 （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素。 ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命，即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间。所谓经济上的不合算是指设备继续使用所需的维修费用高于该设备继续使用所能产生的效益。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式及噪声和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，从而获得技术进步及一定的经济效益。 （2）运行成本管理 运行成本管理具体从能耗、专业操作人员的配置及经济合理的维修费用监控等方面考虑，同时还应考虑绿色环保的标准。 三、物业设备维修管理 物业设备维修管理主要从设备的维护保养、定期计划检修工作的落实进行。 ① 维护保养的方式，包括紧固、润滑、调整及外观表面检查等。 ② 维护保养工作的实施。维护保养