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政策因素对北京商品住宅价格的影响分析.pdf

Economic Trade Update Mid-journals Sum.NO.193January.2011 政策因素对北京商品住宅价格的影响分析 李晴晴 (北京工商大学经济学院,北京 100048) 【摘 要】“居者有其屋”不仅是民生需要,也是中国经济和社会得以健康协调发展的基础性要求。然而,多年来北京市商品住宅价格稳步持续上升,尤其 2005年以后北京市房价出现快速上涨的势头,成为政府、公众、开发商等相关利益者关注的焦点。本文就基于这样的背景,分析政策因素对北京商品住宅价格 的影响,分别从土地政策、信贷政策及税收政策三个方面具体阐述各政策对北京商品住宅价格的影响,旨在通过宏观调控,调整北京商品住宅价格,使其在一 个合理的价位上运行,从而保持北京市房地产市场的平稳健康发展。 北京商品住宅价格;土地政策;信贷政策;税收政策 【关键词】 政策是国家政权机关、政党组织或其他社会政治集团为了 第一,土地开发成本的变化对北京商品住宅价格的影响。《招 达到一定的目的,以权威形式标准化地规定在一定的历史时期 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了商业、旅游、娱 内,应该遵循的行动原则、采取的一般步骤和具体措施。在房 乐和商品住宅等四类经营性用地不得以协议方式出让。另外, 地产市场中,政府通过制定一系列的政策,比如土地政策、信 需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅 贷政策和税收政策,通过这些政策影响影响房地产市场的供求 游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当按变更后的土地用 关系,从而达到合理引导和调控房地产市场价格的目的。 途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金, 一、土地政策及用地制度对北京商品住宅价格的影响 并且协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 土地政策及用地制度是宏观调控房价的一项重要措施,其 70%。这表明,今后房地产开发商无法取得低于市场价的经营 推行对土地成本、土地的交易费用及土地获得的难易程度上有 性国有土地,由此大大提高了北京房地产开发商的土地开发成 很大的影响,从而对北京商品住宅价格产生一定的影响。在影 本,土地开发成本的上升使土地成本升高,而土地成本升高又 响北京商品住宅价格的土地政策中,土地招拍挂这一土地政策 会推动北京商品住宅价格。并且,招拍挂引入市场机制,土地 的推行对其有着重要的影响。 取得比在协议出让方式下更难实现,各开发商对土地的追逐更 土地“招拍挂”出让引起土地价格上涨的实质是引入市 加激烈,土地取得成本增大,推动地价上涨。 场机制对土地真实价格的显化。《招标拍卖挂牌出让国有土地 第二,土地交易成本的变化对北京商品住宅的影响。与协 使用权规定》这个政策出台以后大城市基本都开始实行了招拍 议出让方式相比,招拍挂使得土地的交易成本大幅提高。除了 挂制度,比如广州、上海、深圳。而此前,北京市将近90%的 竞标价格,招拍挂的交易成本还包括:各种标书和制定投标文 土地都是通过协议方式转让的。土地协议出让方式是一种缺乏

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