商业地产开发与运作概述.pptVIP

* 5 15、管理的核心技术 核心理念：商业地产管理就是资产管理 * 5 15、管理的核心技术 一、物业资本化的服务要求 1、商业物业是实物资本，有增值的要求 2、物业资本的管理目标--保值、增值 3、物业资本的管理要求--市场化的要求 * 5 15、管理的核心技术 二、创值理念的提出 1、创值理念的成功典范 2、创值理念的表述 3、创值理念的运用 * 5 15、管理的核心技术 三、理念导入和着力点 1、物业管理理念的根本转变 2、公司角色转换 3、物业管理的经营重新定位和特色塑造 4、重新赋予物业管理品牌新的内涵 * 5 15、管理的核心技术 四、增值服务的手段和具体运用方向 1、商业物业更需要增值服务 2、增值要求和物业管理的作用 3、增值服务的考核量化--市场比较法 * 5 15、管理的核心技术 灯 光 广 告 橱 窗 广 场 绿 化 装修管理 楼 宇 设备电梯 消防安全 车 库 通 道 卫 生 商场秩序 促销控制 活动核准 物业定价 取费标准 成本控制 转 让 租赁登记 转租备案 范围界定 物业设备 经 营 形 象 权 属 资 产 增 值 五、商业地产管理KFS * 商业地产操作口诀 * 商业设计先理念 战略经营要交底。商业建筑不一般，组合设计肯定好。 总平布置可循环，免得顾客折返跑。时区规划有意识，商业繁荣又降本。 主次入口精选位，动线分布关全局。楼层意向全首层，铺铺皆活价值高。 层高变化对面积，通道宽窄看人气。柱距取舍有模数，专门通用不操心 负荷确定看业态，适度放宽可转行。围栏上升一米三，阴角阳角尽去掉。 台阶过高客流少，车位克扣档次低。立面不要太波折，入晚灯光要亮化。 小型商铺要通透，大型商场可封窗。商业广告做规划，对视角度很清晰。 店招通道和橱窗，三个要素要记牢。种树对着中间柱，剪力结构要挖出。 得益面积大60%，水电配套够就好。商业建筑先消防，交通规划也重要。 * 做 最 有 价 值 的 合 作 伙 伴 ！ 地址:东胜区铁西地税小区9号底商 电话:0477—8380310 邮箱:hdsd_dichan@163.com * 5 11、开发技术 1、开发方案要素 开发周期和进程、资金计划、招商计划、人员配置、工程进度、销售计划和进度控制、合作伙伴 统筹协调 * 11、开发技术 2、提升商业价值的方法 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合 商品经营成本 招商能力 物业管理 商业推广 促进关系 价 格 经营成本 管理技术 销售方式 品 种 商品成本 业态主题 * 5 11、开发技术 3、提升房产价值的方法 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化氛围营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加值 * 5 11、开发技术 4、商业地产规划类型和理念 类型 规划理念 类型 规划理念 商办、居住 SOHO 零售、旅游 奥特莱斯 商务、居住 MOHO 郊外商业商务区 SBD 商业、居住 BLOCK 商办住旅停车 豪布斯卡 商业、办公 CBD 商业、工业、商务 硅谷 商业、休闲 RBD 商业街区、居住 莱斯迪瑞 商务、旅游 TBD * 5 11、开发技术 5、产品设计 “三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程，“三点归一”是理想的产品设计结果。 6、影响产品的一些其他因素 开发周期、市场同类产品价格、注意“五差”：面积差、楼层差、位置差、前后差、业态差。 * 5 11、开发技术 7、技术要素和诀窍 商场因素多，细节很重要；台阶高，客人少，立面不要太波折；角多不吉利，弧线巧设计；车位是品味，交通是客流；开门不可对路角，路冲“主入”要挡照；动线设计扫遍角，盲道布置不可少；绿化档窗柱当门，种树对着中间柱；剪力墙，上下道，转换成本又很高；剪围栏超过一米四，内部锐角少就好；建筑商业相交融，商业文化更突出；小商铺要通透，商场大了可封窗；柱距不能太随意，方便布置和分隔；层高变化对面积，承重配置要合理；分时营业区域划，免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏，三个要素要记牢。（通道·橱窗·广告） * 12、商业地产策划 1、策划原理 2、商业地产策划的特点； 3、常用的一些策划方法； 4、包装技术：（1）商业主题和特色（2）项目案名（3）产品包装（4）推广精神（5）宣传口号； 5、推广技术：（1）针对性（2）有效性（3）经济