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( ) 《技术经济》 第 2 期 总第 218 期 2006 年 中国城镇住宅市场细分研究综述 中央财经大学投资经济系房地产研究所 　易成栋 [摘要] 随着中国城镇住房市场分配机制的建立 ,住房市场细分研究变得越来越有理论价值和现实意义。我国 在引进和应用国外市场细分理论方面成果很多 ,从理论上探讨中国城镇家庭的住房行为的独特性很少 ;在实 证研究方面 , 由于统计数据的缺乏,学术成果还很少 ,并且从细分标准、细分方法等方面需要新的突破 ,细分结 果比较粗略 ,需要更准确的结果。 [ 关键词]住宅 ;市场细分 ; 中国 在 1978 年之前 ,中国城镇实行实物住房分配体制 ,住宅不是商品 ,住户没有所有权。改革开放后 ,恢复了 住房商品属性和产权。1992 年邓小平南方谈话以后 ,1993 年党的十四届三中全会通过了《关于建立社会主义 市场经济体制若干问题的决定》,明确提出了规范和发展房地产市场 ,房改进程加速。中国房地产市场从无到 有 ,并且不断发展。然而转型中国有其独特性 ,市场化程度还不是很高 ,城镇家庭的住宅主要来自于公有住 房。1998 年国务院下文停止实物分房以来 ,城镇家庭从市场购买住宅比重增加 ,市场成为住房来源的主渠 道。住宅业成为国民经济新的增长点。为了加强对住宅市场的宏观调控 ,政府制定政策必须研究住宅产品市 场的特征。由于购房由集团向个人转变 ,个人的偏好和需求差别巨大 ,为了适应竞争日益激烈的市场 ,更好地 满足个人客户的需要 ,房地产企业有必要研究房地产市场 ,运用科学的方法进行市场细分、选择目标市场和制 定营销战略。这就推动了城镇住宅市场细分研究的发展和具体应用。 一、国外住宅市场细分研究进展 ( ) 市场细分概念由美国市场营销学家温德尔·史密斯 Wendel R. Smith ,1956 提出。随后的许多学者对市 ( ) ( 场细分进行了深入研究 ,其中美国营销学家科特勒 Philip Kotler ,1997 和美国消费者行为学家希夫曼 Leon G. Schiffman ,1997) 的贡献很大。从市场细分标准来看 ,市场细分理论从单一细分标准发展到了融合行为、心 ( ) 理和人口变量的混合市场细分。运用这种途径最杰出的成果是价值观和生活形态 VAL S 细分系统。并且 综合运用了经济学、管理学、社会学、人口学、心理学等方面的理论和方法。 住宅商品与其他商品存在很大的不同 ,在于住宅产品的地理位置上的固定性。这导致了住宅市场与其他 商品市场有本质的不同 ,是更加分散化、本地化的、由相关子市场组成的市场体系。因此市场细分理论在房地 产市场分析中得到了很大的应用和扩展。有学者从细分理论和方法论方面探讨住宅市场细分的研究 ,例如 ( ) ( ) Jae - Chan Kim 等 2000 利用聚类分析方法研究了韩国住宅市场细分 , Kaoko Tom 2004 对荷兰阿姆斯特丹 住宅市场细分的研究。有学者从细分定义、程序、方法和案例实证研究方面的探讨 ,例如施米茨和布雷特 ( ) ( ) Adrienne Schmitz , Deborah L . Brett ,2001 、尼尔·卡恩等 Neil Carn et. al ,2001 的关于房地产市场分析方面 的著作。卡恩等指出