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房屋租赁合同 一、房屋租赁概念和特征 五、房屋租赁中的特殊关系 承租人的优先购买权 承租人的优先购买权 抵押权与租赁权 六、出租人解除合同的条件 * * 三峡买卖网 / wenku1 （一）概念 房屋所有权人将其房屋租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为 （二）特征 1、出租权必须由房屋的权利人来行使。 2、房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与固定期限为例外。 3、房屋所有权人依然有房屋的所有权。 4、房屋租赁合同的相对稳定性。 二、房屋租赁的条件 （一）租赁物不属于法律禁止出租的房屋 ①未取得房屋产权证或权属有争议的； ②未取得共有人同意的共有房屋； ③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制房产权利的房屋； ④不符合出租安全标准或不符公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； ⑤违法建筑 （二）签订书面合同 （三）登记备案 （非合同生效的条件） 登记备案是国家对房地产市场进行管理的一项要求，也是保护出、承租双方当事人合法权益的方式或手段。 （一）合同双方当事人---主体合法 （二）房屋坐落、面积 （三）租赁用途 （四）租赁期限—最高20年 （五）租金及支付方式 （六）房屋修缮责任—未约定属出租人 （七）转租约定—需经出租人同意 （八）违约责任 三、房屋租赁合同的主要条款 四、房屋租赁当事人的权利义务 （一）出租人的权利 1、按期收取租金的权利 2、监督承租人合理使用房屋的权利 3、按规定收回房屋的权利 4、特定条件下的合同解除权 四、房屋租赁当事人的权利义务 （二）出租人的义务 1、给付义务 按照合同规定提供房屋给承租人 2、瑕疵担保义务 物的瑕疵告知和权利的担保 3、保证租赁物能正常使用的义务 在租赁关系存续期间，出租人有义务保证房 屋的状态符合约定。当承租人对房屋的使用、 收益受到妨害或出现受妨害的危险时，出租 人有义务除去妨害或防止可能的危险发生， 保证承租人对房屋的正常使用。 4、特定条件下的合同解除权 四、房屋租赁当事人的权利义务 （三）承租人的权利 1、对租赁房屋占有、使用、收益权利 2、经出租人同意转租的权利 3、优先购买权 4、特定条件下的合同解除权 5、特殊情况下享有的法定权利 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。 “买卖不破租赁原则” 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人出卖出赁物的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未通知的，承租人可请求法院宣告该房屋买卖无效 四、房屋租赁当事人的权利义务 （四）承租人的义务 1、按时支付租金的义务 支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 如果无正当理由不支付或者延迟支付的，出租人可要求承租人在合理的期间内支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金达6个月，出租人有权解除合同。 2、妥善保管和合理使用房屋的义务 3、返还房屋的义务 1、房屋转租 2、承租人的优先购买权 3、抵押权和租赁权 ?一、房屋转租的法律依据和条件 ①房屋转租，应当订立转租合同 ②转租合同必须经原出租人书面同意 ③按照规定办理登记备案手续 ④转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件 转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 房屋转租 （一）优先购买权 指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利 （二）行使条件 1、承租人优先购买权存在于租赁合同存续期间 2、同等条件指承租人与其他购买人在买卖条件上同 等，一般包括买卖价格、付款期限、方式等 3、在一定期限内行使。 （三）优先购买权的限制 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）