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房屋质量缺陷损失价格鉴定 技术规范研究 娄文侠 6月27号，上海“莲花河畔景苑”一栋在建的13层楼房轰然倒塌，此事件再次提醒公众：房屋质量缺陷的确不容忽视！房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求，另一方面也带来了大量的矛盾和纠纷，其中大部分矛盾和纠纷是由于房屋质量缺陷引起的。随着《中华人民共和国物权法》的颁布和实施，国家立法越来越重视对公民、法人和其他组织的财产权益的保护，而人们对私有财产的保护意识也在不断增强。那么，如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴定，为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据，使价格认证工作更好的发挥“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的职能作用呢？本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素分析等几个方面，对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问题进行了初步探讨，并提出了几点建议。 第一部分 房屋质量缺陷的基本概况 一、房屋质量缺陷的基本认识 房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准和合同约定的要求。其产生的原因主要有：人为和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。 二、房屋质量缺陷的分类 房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时间分类如下所示： 房屋质量缺陷分类表 标准 种类 内涵 影响情况 按缺陷性 质分类 房屋实体质量缺陷 房屋实际存在的主体结构、围护结构和装饰装修等有形组成部分的缺陷，它直接影响房屋安全或未达到设计的合格标准 地基不均匀沉降、基础老化、腐蚀、地面酥碎、屋面裂缝、漏筋、墙面起鼓、碳化、剥落等 房屋功能质量缺陷 房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与现实指标等无法满足设计使用要求的缺陷 层高不足、暖气不热、保温隔热效果差，地面返潮、地漏反臭等 房屋环境质量缺陷 室内环境 对房屋使用人及其活动造成影响的室内环境缺陷 采光不足、通风不畅、装修污染、有害气体严重超标、隔音差等 室外环境 对房屋使用人及其活动造成影响的室外环境缺陷 小区绿化率不足、配套设施不齐全、噪音、光、化学、气体污染等 按是否可 修复分类 可修复房屋质量缺陷 修复施工技术上可能、经济上可行，且有科学、合理、可行的修复方案的缺陷 装修材料不合格、装修不符合标准、地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝等 不可修复房屋 质量缺陷 在技术上不可能、经济上不可行的、不能修复的房屋质量缺陷 室内加固造成的使用面积减少，层高降低、房屋耐久性降低等 按缺陷存 续时间分类 暂时性房屋质量缺陷 依据质量缺陷修复方案进行修复后，缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用 装修污染、装修不符合标准、地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝、小区绿化不足等 永久性房屋质量缺陷 伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求 室内加固造成的使用面积减少，层高降低、房屋耐久性降低、楼体间距造成的采光不足、通风不畅、地下污染等 第二部分 房屋质量缺陷损失价格构成 根据房屋质量缺陷的分类，联系价格鉴定工作的实际，房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面： 一、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定 可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原则下，在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。对于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用，其主要工程费用构成如下所示： 人工费 直接费 材料费 机械使用费 措施费 主要工程费用 各种规费 间接费 企业管理费 利润 税金 二、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失 对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或修复后造成的经济损失。主要包括:房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响的补偿（对周边环境造成的安全保障、人员出行、噪音超标、有害气体污染等）、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济损失等。 案例一：2007年受宿州市中级人民法院委托，我中心依法对宿州市某大酒店于2007年2－4月份3个月的可得利益损失进行