盘活信贷资产优化资产结构的一种尝试国开行深圳分行资产置换的做法及其分析.pdfVIP

2005年第3期 南方金融 No．3，2005 (总第343期) SouthChinaFinance GeneralNo．343 盘活信贷资产、优化资产结构的一种尝试 ——国开行深圳分行资产置换的做法及其分析 周建平 (清华大学经济管理学院，北京100084) 摘要：本文通过对国家开发银行深圳分行资产霍换的个案分拆，指出了我国目前资产置换中面临的市场 障碍，法律障碍，并提如应以政府信用为基础，积极推产，大力扶持资产置换。 关键词：信贷资产；资产置换；瓷产滚动性 中圈分类号：F832．33 文献标识码：¨B 近年来，随着我国个人住房抵押贷款业务迅速发 将其移交给购买行。双方签订个人住房贷款购买协议 展，商业银行短期负债与长期资产不匹配的矛盾日渐 或购买总协议。 显现，影响了商业银行的流动性，特别是中小商业银行。 (三)委托管理基础资产，签订托管服务协议。 国家开发银行深圳分行于2000年向深圳市商业银行购 购买行将所购买的个人住房抵押贷款的基础资产 买了2亿元个人住房抵押贷款资产，又称资产置换，对 委托转让行进行日常管理。转让行负责基础资产的贷 提升商业银行流动性进行了一次有益的尝试，开拓出 款本息的日常催收、跟踪监测、将收回的贷款本息按月 将政策性金融优势与金融工程技术结合起来促进商业 划入购买行指定的清算账户，并向购买行收取相应的 银行业务发展的新思路。 托管服务费。双方签订个人住房贷款托管服务协议。 一、资产置换的基本流程 二、资产置换中的风险控制 至2004年10月底，国家开发银行深圳分行(以下 资产置换的风险主要有信用风险、法律风险、利率 简称购买行)共向深圳市商业银行(以下简称转让行) 风险和管理风险。 购买了三笔个人住房抵押贷款的基础资产，涉及金额 (一)信用风险的控制措施。 分别为2亿元、2亿元和3亿元，购买利率分别为5．58％、 首先，购买行和转让行在个人住房贷款购买总协 5．04％和5．04％，涉及个人住房抵押贷款主体分别为923议中订立了严格的出售贷款债权应达到的条件和标准。 人、1169人和1247人，基础资产贷款余额分别为0．84购买标准共四类15条：(1)贷款类五个标准：初始贷 亿元、1．68亿元和2．45亿元。虽然资产置换涉及面广、款额、贷款已实际发放、已发放贷款年限、剩余贷款期 工作量大，但一般来讲，其基本流程表现为按下列先后 限、贷款价值比；(2)借款人类两个标准：房产支出和 顺序的“三个步骤”和“三份合同”。 收入比、信用记录；(3)房产类五个标准：房产用途、 (一)确定基础资产，签订购买意向性协议。 保险、土地使用年限、地理位置和抵押权登记；(4)其 转让行确定个人住房抵押贷款的基础资产，并将 他类三个标准：没有虚假按揭、贷款合规和其他双方共 个人住房抵押贷款转让意向书传递给购买行。购买行 同确定的条件和标准。其次，在购买总协议中，双方订 如有明确的资产购买意向，向转让行出具个人住房抵 立了交割后瑕疵贷款债权的救济条款，约定了转让行 押贷款购买承诺函。在此基础上，买卖双方签订个人 的无条件回购责任和特别回购义务。救济条款规定，在 住房贷款购买意向性协议。 发生借款人不能还本付息的情况下，如果购买行有充 (二)出售基础资产，签订购买协议或购买总协议。 分证据证明该笔贷款在购买时不符合购买标准和条件， 转让行将其个人住房抵押贷款合同中享有的债权 转让行无条件回购。或者对于已发放贷款期