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维普资讯 在基准地价评估 中如何解决 样点分布不均现象的探讨 口 刘 廷 泽 随着土地交易的 日益规范及市场化的 真细致的外业调查工作中得到解决 ，然而第 日益加强，为 了确保国有土地资产不流失， 三点，由于客观因素，主要是在土地市场还 在现实的土地管理工作中，一个城区基准地 不够充分发达地区，或在城区某一样点资料 价的评估、运用就显得越来越重要。这就需 不够多的区域 ，一般均会出现的现象 ，例如 要建立一套准确 、运用较强的基准地价及对 低级别的商业类样点分布少、高级别工业用 应的修正体系 ，为政府土地管理部门提供工 地的样点分布较少等，同时，在同一区域内 作依据。 也可能存在样点分布不均的现象等。如何解 如何确保基准地价的准确性呢?我个人 决该问题 ，以及解决方法的有效性 ，都会直 认为 ，这需要在基准地价评估过程中，除了 接影响基准地价水平质量。本人通过在基准 内业测算的认真细致外，还需要同时注意到 地价评估过程中的逐渐摸索，体会出一种解 以下三个方面的问题 ：一是定级及样点资料 决该问题的方式 ，以供大家指正与参考 。 收集的准确性；二是样点资料选取的多样 为了在本文中便于说明，我们不妨先列 性 ；三是选取样点资料时应充分考虑样点分 举一个简单的例子： 布的均匀性。其 中第一点是为后期内业测算 以工业用地为例 ：某城 区根据城 区规 的准确性提供前提保障，同时提高样点资料 模 、土地市场的复杂程度及土地利用状况 ， 的有效率；第二点是为了通过样点资料的测 划分为 四个级别 。各个级别 的样点、通过 算 ，得到客观市场水平的保证 ；第三点是为 《城镇土地定级规程》的相关理论依据而测 了在确定基准地价过程中，不会 因以点代面 算的级内总分值范围及样点地价与对应的单 而确定地价水平，是保证最终测算的地价水 元分值如下表 1所示 (为了便于阐述问题 ， 平符合客观土地市场水平的重要条件。其中 其中样点与对应单元分值为作者对实际样点 第一点和第二点可以通过专业评估人员在认 资料简化的结果)： 表 1 样点及单元分值表 I 作用分值范围：≥73 Ⅱ 作用分值范围：≥57、73 Ⅲ 作用分值范围：≥41、57 Ⅳ 作用分值范围：41 级 样点数量 ：3个 级 样点数量：6个 级 样点数量：8个 级 样点数量 ：4个 样点地价 对应单元 车}点地价 对应单元 车}点地价 对应单元 样点地价 对应单元 (元 ／^|2) 作用分 ：元《／hf2) 作用分 ’元《／hf2) 作用分 (元／hf2) 作用分 35O 84 323 66 241 48 142 21 354 85 354 72 74 54 242 36 36o 85 313 64 282 56 139 21 286 58 247 49 161 24 327 67 218 43 — 8 一