土地资源配置方式探讨.pdfVIP

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第二部分资源篇 土地资源配置方式探讨 土地资源配置方式探讨 张红旗 (扬中市国土资源局,镇江扬中212200) 摘要:我国综合国力的提升是社会注意市场经济不断提升的结果,随着市场经济的完善,土地市场应运而生。但在当前阶 段土地市场的还十分年轻。存在着许多的不足。本章首先介绍目前土地市场的种类及操作形式。着重就目前市场化配置土地 资源存在的统一性差、行政干预多、信息不够公开、程序不够规范等问题的解决提出自己的想法。市场化配置土地资源机制 的发展与完善任重道远。以市场方式配置土地资源是完善社会主义市场经济体制的重要举措。如何建立和完善以市场为主要 方式配置土地资源的监管机制。推进资源配置市场化进程,是当前需要深入探讨的一项重要课题。 1我国目前城市土地资源的市场配置机制 在土地问题日益严峻的压力下,我国开始了土地使用制度的改革,将市场机制引入城市土地资源配置。到目前为止,我 国土地土地市场大致可分为四种类型,即土地征用市场、土地使用权出让市场、土地使用权转让市场和灰色土地市场。 1.1土地征用市场 土地征用系国家采取强力从土地所有者或使用者手中征收土地,包括农地征收和强制回收土地政府出让的土地使用权。 农村土地征用是土地所有权从农民集体向国家转移的方式,这是我围唯一合法的土地所有权交易方式。征地的一般程序是, 土地使用者向国家提出征地申请获得批准后,由土地使用单位或土地管理局代征,征地费由土地使用者支付。现在更多的情 况是,政府直接面对农民集体经济组织征用土地,支付由此发生的补偿费。作为政府出让土地使用权的土地储备。近年来, 虽然征地补偿标准受市场因素的推动不断提高,但其作为冈家控制下的垄断价格的性质并没有改变。征地补偿费仍然不能反 映土地作为一项产权和稀缺资源应有的价格。国有土地使用权回收通常发生于政府为公共利益需要使用土地或为实施城市规 划进行旧城区改建,需要调整使用土地的情形,政府回收的代价是给予原土地使用者以不超过国家规定的适当补偿。概括而 言,我国的土地征用市场是一个行政压制F的买方垄断市场。 1.2土地使用权出让市场 按照土地行政管理部门的分类,土地使用权出让市场分为行政划拨和有偿出让,其中有偿出让又可分为招标、拍卖和挂 牌三种形式。 行政划拨土地使用权限于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、 水利等基础设施用地等经政府批准的项目。具体程序与土地征用过程是合并在一起的,使用单位根据政府批文办理或由土地 管理局代理征地,费用由使用者支付。即是说,划拨土地使用权的使用者是在无竞争的情况下按照征地成本取得土地使用权 的,并非人们想象的那样无偿得到土地使用权。 招标、拍卖、挂牌出让均是在政府对某块土地有了明确的开发意图和规划。打算将土地使用权出让给一个能够实现政府 规划意图或出价最高的土地使用者的交易方式。在招标出让中,标价和和规划设计开发方案是投标者竞争获胜的主要依据, 但也不可避免地受价值观的影响;相比之下,拍卖、挂牌出让竞争最充分,有利于将土地使用权出让给愿意支付最高价格的 卖方手中,不仅可以达到土地资源的有效配置,也为政府取得最高的收益。 1.3土地使用权转让市场 土地使用权转让在随着住房商品化、房地产企业的企业化经营以及各类企业的自主化经营,土地使用者自主转让土地使 用权以优化拥有的生产要素的倾向越发强烈。这种f节场大体分两类:一类是通过有协议、招标、拍卖方式获得土地使用权在 二级市场通过转让、租赁、作价人股等方式转卖土地剩余年限的使用权;二是过去行政划拨的土地使用权进入市场,具体有 租售房地产、以地分房、转让已开发土地、土地入股、土地抵押等形式,土地地价以隐含的方式获得了实现。相对于一级市 场发育远未成熟。目前我国土地二级市场交易相当活跃,具有参与人众多、交易频繁、涉及金额大、竞争较激烈的特点。不 可否认,划拨土地进入二级市场是对传统用地制度下形成的土地低效配置的改进,对于管理部门而言,明智的办法是通过制 度创新使之趋向公开而不是简单生硬的取缔。 1.4城市规划区内集体所有制土地交易市场 这里的集体所有制土地是指随着城市用地范围的不断扩大,许多村落及集体所有的土地纳入城市规划的范围,而国家又 没有征用的部分。集体所有制土地进入市场的形式有

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