办税基础与实训 教学配套课件 陈锷 项目七.pdfVIP

土地增值税 一、概念及特点 1、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种 税。 2、特点 超率累进税率 按次征收 二、土地增值税的基本法律内容 （一）征税范围 （１）以出售方式转让国有土地使用权地上 建筑物及附着物的。 （２）继承、赠予方式转让房地产。 （３）房地产的交换 （4 ）以房地产进行投资 （5 ）房地产的抵押 （二）纳税人 企业、个人、国家机关 （三）税率 超率累进税率 三、土地增值税的计算 1.增值额的确定 土地增值额＝转让房地产收入－准予扣除项目金额 2.转让房地产收入确定 货币收入、实物收入等 3.准予扣除项目的金额确定 （155） （１）取得土地使用权所支付的金额 （２）房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、建 筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等 （3）房地产开发费用（期间费用） 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权 所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付 的金额+房地产开发成本）*10%以内 • (4）与转让房地产有关的税金 • (5）加计扣除项目 • 按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和 加计20%的扣除（房地产开发企业） ４.土地值额占扣除项目金额的比率 土地增值率＝土地增值额／准予扣除项目金额（找适用税 率） 土地增值税 土地增值额*适用税率-准予扣除项目金额*速算 扣除率 计算土地增值税的步骤： 1、支付的土地款 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用（期间费用） 4、转让房地产的相关税金 5、加计扣除额（1项*20%） 6、扣除项目合计金额（1-5项相加） 7、土地增值额（房地产转让收入-6项） 8、土地增值率（7项/ 6项） 9、按适用的税率和速算扣除率计算土地增值税 课后练习 请问： 一家房地产开发企业需要交纳哪些 税 种？应怎样计算各税种的应纳税额？ 某房地产开发公司建造一栋普通标准住宅出售，取得销售收 入1000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。该公司为建造普 通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此住宅投入了300万 元的房地产开发成本。由于该房地产开发公司同时建造别墅等住 宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，按规 定房地产开发费用的计提比例为10%。 要求：计算应纳的土地增值税税额。 房地产开发费用=（100+300）×10%=40（万元） 营业税=1000×5%=50（万元0 城建税=50×7%=3.5（万元） 教育费附加=50×3%=1.5（万 元） 加计扣除金额=（100+300）×20%=80（万元） 扣除项目金额=100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（万元） 增值额=1000-575=425（万元） 增值额与扣除项目金额的比率=425÷575=73.91% 应纳税额=425×40%-575×5%=141.25（万元） 土地使用税 一、土地使用税概述 （一）土地使用税的概念 土地使用税是“城镇土地使用税”的简称， 是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权 的单位和个人征收的一种税。 （二）特点 二、土地使用税的基本内容 （一）征税范围 （二）纳税人 1.拥有土地使用权的单位和个人。 2. 拥有土地使用权的纳税人不在土地所有在地 的，为实际使用人。 3.土地使用权确定或权属纠纷未解决的，为实际 使用人。 4.土地使用权共有的，由共有各方按实际使用面 积占总面积的比例分别计算纳税。 （三）土地使用税的税率 定额税率（162） 三、土地使用税的计算 应纳税额＝实际上占用的土地面积×单位税额 例题 课后练习 •