人工神经网络的基准地价评估方法研究.pdfVIP

第 4 期　 地　球　信　息　科　学 No.4 2002 年 12 月 GEO-INFORMATION S IEN E Dec. , 2002 刘耀林　焦利民 (武汉大学资源与环境科学学院, 武汉 430079) : , , , , : ; ; BP : TP 183. 1; F301. 3 　　基准地价是指某一时点上, 在城镇各土地级别 系的数学模型, 由分值计算基准地价; 建立土地级 或均质区域内, 在平均容积率水平下和一定开发程 别分值和样点地价之间关系的数学模型评估基准地 度下的某一用途 (商业、住宅、工业等) 的法定最 价。它们均是建立在土地定级的基础上。其中最常 高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准 用的是后两种方法, 即通过建立总分值和样点地价 地价具有全域性、分用途、平均性、有限期和时效 之间的数学关系模型来评估基准地价。其基本过程 性特点。 可用图1表示。 基准地价评估一般采取 “以土地定级为基础, 依 其中采用的数学模型一般有两种形式: 据市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评 线性模型 估基准地价, 以级控价, 以价验级”的技术路线。其 Yn = a + bxn ( 1) 中, 可采用不同的方法建立相应的数学模型, 但不 式中: n为第 个土地交易样点地价 Y n 同模型的评估结果往往会存在较大差别, 这表明在 xn 为第n 个土地交易样点所在定级单元总分 评估中对原始资料的处理和利用以及建模过程仍存 值 在缺陷, 同时也反映了基准地价评估本身的复杂性。 a, b 为常数 人工神经网络是在现代神经科学特别是对大脑 指数模型 神经网络研究成果的基础上, 通过模仿生物神经系 x Yn = A(1+ r) n (2) 的功能或结构而发展起来的一种新型信息处理或 式中: n 为第 个土地交易样点地价 计算体系。它主要用于解决识别和感知、评判和决 Y n 策等复杂问题。基准地价评估, 实质上是对土地预 xn 为第n 个土地交易样点所在定级单元总分 期收益的一种评判和预测, 属于人工神经网络的应 值 用范畴。它涉及到繁华程度、交通状况、基础设施、 A r, 为常数 环境人口等诸多方面, 是一项十分复杂的工作。 上述方法的基本思路符合常规思维, 易于理解, 一般被认为具有较高的可靠性; 同时其计算方法直 1　基准地价评估方法的分析